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2019年12月31日，世界衛(wèi)生組織駐華代表處獲悉在中國湖北省武漢市發(fā)現(xiàn)不明原因的肺炎病例，這一肺炎被命名為“新型冠狀病毒肺炎”，根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，截至2020年2月17日，由新型冠狀病毒肺炎引發(fā)的疫情（以下簡稱“肺炎疫情”）已導(dǎo)致全國各省市共計(jì)7萬多人確診感染，以湖北省為重點(diǎn)疫區(qū)。而在疫情的持續(xù)發(fā)酵中，除了與群眾密切相關(guān)的基本生活保障行業(yè)已逐步恢復(fù)生產(chǎn)外，各大企業(yè)如房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)行了防疫工作和企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)工作的升級(jí)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在疫情下如何妥善的安排好各項(xiàng)開發(fā)、建設(shè)、銷售、人員安排等工作顯得尤為重要，其中對(duì)于如何簽訂商品房買賣合同或?qū)τ谝延械纳唐贩抠I賣合同進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是關(guān)鍵。因此，本文將就這一論題展開討論。

一、簽約時(shí)間先后對(duì)認(rèn)定不可抗力的影響

著名哲學(xué)家伯格森曾說過“沒有物體，只有運(yùn)動(dòng)”。同樣，此次疫情能否適用不可抗力條款？并不是絕對(duì)的“是或否”可以回答的。不可抗力相關(guān)的法律規(guī)定結(jié)合實(shí)際合同的構(gòu)成要素都會(huì)對(duì)能否適用不可抗力條款產(chǎn)生影響。

以商品房買賣合同的簽訂時(shí)間與肺炎疫情爆發(fā)時(shí)間進(jìn)行比較，可以簡單的將商品房買賣合同分為疫情爆發(fā)前簽訂的與肺炎疫情爆發(fā)后簽訂的商品房買賣合同兩類。

其一，對(duì)于肺炎疫情爆發(fā)前簽訂并生效的商品房買賣合同，《中華人民共和國民法總則》第一百八十條和《中華人民共和國合同法》（以下簡稱“《合同法》”）第一百一十七條的規(guī)定，“不可抗力”的認(rèn)定需同時(shí)滿足不能預(yù)見、不能避免且不能克服的三個(gè)特性。

商品房買賣合同在肺炎疫情爆發(fā)前簽署，合同當(dāng)事人當(dāng)然性的無法預(yù)見；肺炎疫情自出現(xiàn)短短時(shí)間內(nèi)官方已爆出7萬多確診人數(shù)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，正常辦公已遭受到較大影響且不能避免；目前官方防治手段多為普通人佩戴口罩，盡量減少出門，對(duì)于針對(duì)肺炎疫情的藥物研制仍在進(jìn)行中，對(duì)于商品房買賣合同中的各項(xiàng)義務(wù)的履行存在諸多困難且不能克服。因此，除根據(jù)《合同法》第一百一十七條規(guī)定的“當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的”情形除外，肺炎疫情對(duì)于爆發(fā)前簽訂并生效的商品房買賣合同基本可以認(rèn)為屬于屬于不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，除法律另有特殊規(guī)定的外，合同當(dāng)事人可部分或者全部免除責(zé)任。
就本次肺炎疫情，全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉也答道：“對(duì)于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”

綜上，肺炎疫情爆發(fā)前簽訂并生效的商品房買賣合同除因當(dāng)事人遲延履行的情況等法律規(guī)定的特殊情況外，以適用不可抗力條款為原則。

其二，對(duì)于疫情爆發(fā)后簽訂并生效的商品房買賣合同，針對(duì)不可抗力三要素之一“不能預(yù)見”一要求已無法滿足，簽訂商品房買賣合同時(shí)，肺炎疫情已成為事實(shí)，對(duì)于商品房買賣合同中約定的諸如“交付時(shí)間、商品房價(jià)款、質(zhì)量與保修、不動(dòng)產(chǎn)登記、免責(zé)事由”等各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)相關(guān)的條款，無論是買受人還是出賣人，均有義務(wù)在結(jié)合肺炎疫情的基礎(chǔ)上考慮之后再行簽訂。因此，就本次肺炎疫情而言，若雙方當(dāng)事人就此時(shí)簽訂的合同發(fā)生合同糾紛不適用不可抗力條款。

二、“肺炎疫情”下商品房買賣合同在實(shí)際簽訂或履行中的應(yīng)對(duì)措施

針對(duì)以上分析，建議就商品房買賣合同而言，按簽訂時(shí)間不同采取不同的應(yīng)對(duì)措施。對(duì)于疫情爆發(fā)前簽訂并生效的商品房買賣合同，個(gè)人或企業(yè)均應(yīng)對(duì)合同中的條款進(jìn)行梳理，查看是否存在疫情爆發(fā)前已延期付款、延期交房、延期辦理不動(dòng)產(chǎn)登記或其它延遲履行合同義務(wù)等的情況。

若存在上述情況，根據(jù)上文分析，則屬于“當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的”情形，不適用不可抗力條款。因此，對(duì)于此類情況，建議合同當(dāng)事人與另一方協(xié)商確定履行方式并盡快履行。

若不存在上述延期履行的各種情況，合同一方當(dāng)事人也不可掉以輕心，根據(jù)《合同法》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失。”因此，當(dāng)事人已簽訂商品房買賣合同并生效的，對(duì)于因受疫情影響無法按時(shí)履行義務(wù)的，尤其是對(duì)于出賣人來說，如果出現(xiàn)因肺炎疫情影響施工進(jìn)程進(jìn)而影響到交付時(shí)間、因肺炎疫情影響無法按時(shí)完成維修工作、無法按時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)將肺炎疫情影響商品房買賣合同履行的現(xiàn)狀及未來預(yù)期情況以及為減少損失已采取的積極措施書面通知對(duì)方當(dāng)事人，并作為己方已通知的證據(jù)留存。

對(duì)于疫情爆發(fā)后簽訂并生效的商品房買賣合同，一方面，買受人和出賣人應(yīng)保持審慎的態(tài)度，對(duì)于商品房質(zhì)量、價(jià)款、交付、不動(dòng)產(chǎn)登記等各項(xiàng)情況均應(yīng)結(jié)合疫情考慮，如從出賣人角度，肺炎疫情對(duì)于預(yù)售類商品房的施工進(jìn)程可能會(huì)造成一定的影響，進(jìn)而影響交付時(shí)間，而此時(shí)簽訂商品房買賣合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將肺炎疫情所帶來的影響情況進(jìn)行合理的預(yù)估，并對(duì)交付時(shí)間進(jìn)行合理的延遲。若后期因交付時(shí)間發(fā)生糾紛，出賣人以疫情為由主張部分或全部免除責(zé)任的，除有其余法律規(guī)定的情況，被支持的可能性很低。因此，在制定和簽署合同時(shí)，雙方當(dāng)事人均應(yīng)以實(shí)際情況為基礎(chǔ)進(jìn)行綜合考慮。另一方面，在商品房買賣合同中的“不可抗力”和“免責(zé)條款”中應(yīng)當(dāng)詳細(xì)列明“瘟疫”、“疫情”或“傳染病”此類帶有明顯特征性解釋的詞語。

以上就是以商品房買賣合同簽訂和生效的時(shí)間與疫情爆發(fā)時(shí)間的先后比較進(jìn)行分類來分析是否適用不可抗力條款以及不同情況下相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。疫情終將會(huì)成為歷史，不管對(duì)于商品房的開發(fā)建造者亦或未來使用者來說，這都是有可能相伴一生的成就或家園。因此，在保護(hù)好自身健康的同時(shí)，也別忘了一起持法律之利劍守護(hù)好這個(gè)家園。