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涉房地產(chǎn)執(zhí)行異議之訴在實(shí)踐中較為常見(jiàn)，因房地產(chǎn)本身價(jià)值高，易在被執(zhí)行人無(wú)可執(zhí)行的金錢(qián)時(shí)而被采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。在涉及房地產(chǎn)執(zhí)行中同時(shí)大量涉及房產(chǎn)預(yù)售、買(mǎi)賣(mài)的問(wèn)題，造成了申請(qǐng)執(zhí)行人（債權(quán)人）、被執(zhí)行人（債務(wù)人、賣(mài)房人）、案外人（買(mǎi)房人）三方的利益博弈。

但由于我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)售、登記制度的存在，在完成房屋初始登記或過(guò)戶(hù)登記前，買(mǎi)房人對(duì)案渉房屋并不享有物權(quán)法意義上的物權(quán)，僅對(duì)出賣(mài)一方享有合同債權(quán)。但債權(quán)平等彼此之間并無(wú)效力上的優(yōu)先劣后之分，故一般而言，若已有債權(quán)人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)執(zhí)行，作為案外人的債權(quán)人并不能基于其與被執(zhí)行人之間的普通債權(quán)排除前述執(zhí)行。

但是，房產(chǎn)除了作為一般財(cái)產(chǎn)外，還兼有保障公民基本生存權(quán)的屬性，如一味以物債兩分的法律觀點(diǎn)處理涉房產(chǎn)執(zhí)行異議，無(wú)法實(shí)現(xiàn)法律的社會(huì)效果。因此，在特定情況下，法律出于對(duì)某種利益的特殊保護(hù)而允許案外人的債權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。本篇將對(duì)執(zhí)行異議之訴中涉及案外人“物權(quán)期待權(quán)”的現(xiàn)行規(guī)定展開(kāi)具體分析。

一、保護(hù)物權(quán)期待權(quán)之必要性與重要性

1.何為“物權(quán)期待權(quán)”

我國(guó)現(xiàn)行法并未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)作出明確的界定，但該權(quán)利在實(shí)質(zhì)上受到了法律保護(hù)。

具體而言，“物權(quán)期待權(quán)”指符合特定條件的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人，因其已履行了不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的大部分義務(wù)，故對(duì)將來(lái)能夠擁有該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)產(chǎn)生了合理期待，并據(jù)此享有一定權(quán)利。享有“物權(quán)期待權(quán)”的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人，可以通過(guò)執(zhí)行異議、執(zhí)行異議之訴等法律程序來(lái)排除對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行，以維護(hù)自身的權(quán)利。

2.物權(quán)期待權(quán)于立法上的歷史沿革

（1）《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》

不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人享有物權(quán)期待權(quán)最早規(guī)定于2002年施行的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》”）第二條，“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。”即建筑工程承包人對(duì)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，不能對(duì)抗已交付全部購(gòu)房?jī)r(jià)款或大部分價(jià)款的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人。

從司法層面開(kāi)始明確，對(duì)尚未辦理房產(chǎn)證件但支付了大部分購(gòu)房款的買(mǎi)受人，對(duì)房屋所有權(quán)擁有期待利益的買(mǎi)受人進(jìn)行保護(hù)。

（2）《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《查扣凍規(guī)定》”）第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！?/span>

該條規(guī)定將買(mǎi)受人期待權(quán)的實(shí)現(xiàn)要件，明確規(guī)定三項(xiàng)，即：（1）實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人已支付全部?jī)r(jià)款（2）實(shí)際占有（3）非因自己過(guò)錯(cuò)未辦理過(guò)戶(hù)登記，則買(mǎi)受人可以排除法院對(duì)該房屋的強(qiáng)制措施。該條規(guī)定并未限于房產(chǎn)范圍，而是擴(kuò)大規(guī)定為所有需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財(cái)產(chǎn)。從規(guī)定條文看，能否排除執(zhí)行法院主要考察價(jià)款支付是否完全，以及買(mǎi)受人未辦理過(guò)戶(hù)是否具有過(guò)錯(cuò)兩方面。但對(duì)于買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款的要求，相對(duì)過(guò)于嚴(yán)格。

（3）《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

2015年，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》”）施行，進(jìn)一步規(guī)范了執(zhí)行異議的審查流程和標(biāo)準(zhǔn)，其中第二十八、二十九條進(jìn)一步規(guī)定了符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的情形。

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。”

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定了一般買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)，第二十九條規(guī)定了商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。即明確了不同性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人，在滿(mǎn)足何種條件時(shí)，方可擁有這一能夠排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。使物權(quán)期待權(quán)得以被具化，更能受到切實(shí)的保護(hù)。下文將對(duì)前述兩種具體的物權(quán)期待權(quán)展開(kāi)討論。

二、一般買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)

（一）法律規(guī)定的歷史沿革

從《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條肇始，2015年至今5年期間內(nèi)，最高人民法院與各地高院不斷地基于司法實(shí)踐，將一般買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)予以細(xì)化。自然，該規(guī)定的歷史沿革一定程度能夠反映實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題，因此筆者對(duì)此進(jìn)行了梳理，具體如下：

1.《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條[1]針對(duì)的是商品房消費(fèi)者以外的一般買(mǎi)受人如何通過(guò)提起執(zhí)行異議保護(hù)自己的物權(quán)期待權(quán)，故所有類(lèi)型的被執(zhí)行人均可適用。

對(duì)此，法律要求一般買(mǎi)受人應(yīng)在查封前，已簽訂合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，并已支付全部房款且未辦理過(guò)戶(hù)并非其自身原因。上述四個(gè)條件均滿(mǎn)足，一般買(mǎi)受人才能被認(rèn)為具有物權(quán)期待權(quán)，足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

2.《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》

2019年11月8日，最高院發(fā)布了《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2019〕254號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《九民紀(jì)要》”），其中第127條[2]提出人民法院在審理案外人系商品房消費(fèi)者之外的一般買(mǎi)受人的執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，可參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條，同時(shí)對(duì)符合能夠排除執(zhí)行的具體條件進(jìn)行了進(jìn)一步的解釋?zhuān)?/span>

《九民紀(jì)要》對(duì)于實(shí)踐中最常出現(xiàn)分歧與爭(zhēng)議的條件：“非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”進(jìn)行了明確——買(mǎi)受人存在過(guò)積極行為或有合理的客觀理由：“一般而言，買(mǎi)受人只要有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過(guò)戶(hù)登記材料，或向出賣(mài)人提出了辦理過(guò)戶(hù)登記的請(qǐng)求等積極行為的，可以認(rèn)為符合該條件。買(mǎi)受人無(wú)上述積極行為，其未辦理過(guò)戶(hù)登記有合理的客觀理由的，亦可認(rèn)定符合該條件?！?/span>

3.《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ㄏ蛏鐣?huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）

2019年11月29日，最高院公布了《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返南蛏鐣?huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)稿（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見(jiàn)稿”），可見(jiàn)實(shí)踐中關(guān)于執(zhí)行異議之訴的問(wèn)題確實(shí)亟需解決。

《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見(jiàn)稿第九條規(guī)定了一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)，“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系該不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行，同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前，案外人已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因案外人自身原因未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。 案外人具有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過(guò)戶(hù)登記材料，或者向出賣(mài)人提出辦理過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求等積極行為；或者雖無(wú)上述積極行為，但未辦理過(guò)戶(hù)登記有合理客觀理由的，可以認(rèn)定為‘非因案外人自身原因’?！?/span>

顯而易見(jiàn)，本條第一款與《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的具體條件基本相同，第二款則與《九民紀(jì)要》第127條對(duì)“非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”的理解一致。該意見(jiàn)稿雖然目前尚未生效，但在一定程度上反映了最高院的裁判傾向性意見(jiàn)。

4.地方法院關(guān)于執(zhí)行異議之訴中一般買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)之規(guī)定

在《九民紀(jì)要》發(fā)布之前，部分地方高院頒布了關(guān)于執(zhí)行異議之訴的處理意見(jiàn)，就一般買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)之問(wèn)題，整體而言基本參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條，而早于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的地方（如《北京高院指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》）則依據(jù)《查扣凍規(guī)定》第十七條予以處理。筆者將各地法院規(guī)定中對(duì)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條各項(xiàng)的補(bǔ)充解釋進(jìn)行匯總：

（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同

《江蘇高院審理指南（二）》二、8[3]規(guī)定，“案外人與被執(zhí)行人在案涉不動(dòng)產(chǎn)查封之前已經(jīng)簽訂了合法有效的書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同。案外人雖然未與被執(zhí)行人簽訂書(shū)面的買(mǎi)賣(mài)合同，但雙方已經(jīng)辦理網(wǎng)簽的，應(yīng)認(rèn)定其簽訂了書(shū)面合同。合同是否成立以及合法有效，應(yīng)根據(jù)《合同法》及其司法解釋、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)規(guī)定予以認(rèn)定?！奔唇K高院對(duì)“書(shū)面合同”進(jìn)行了進(jìn)一步的解讀，當(dāng)案外人未與被執(zhí)行人簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，若雙方已辦理網(wǎng)簽亦可認(rèn)為其簽訂了書(shū)面合同。

（2）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)

關(guān)于如何認(rèn)定“合法占有”，各地法院關(guān)注較多，并對(duì)案外人應(yīng)提交何種證據(jù)以證明這一條件的成立展開(kāi)了說(shuō)明。

《江蘇高院審理指南（二）》二、8具體列舉了買(mǎi)受人可用于證明其在查封之前已經(jīng)合法占有該不動(dòng)產(chǎn)的證據(jù)，主要包括（1）實(shí)際占有的證明：案涉不動(dòng)產(chǎn)被查封之前實(shí)際形成的物業(yè)服務(wù)合同、交房證明、水電費(fèi)及物業(yè)費(fèi)繳納憑證;（2）行使房屋收益權(quán)的證明：案外人與他人簽訂的有效租賃合同、租金收取憑證；（3）其他足以證明其已經(jīng)過(guò)交接實(shí)際接收或占有該房屋的證據(jù)。

《吉林高院解答（一）》問(wèn)題17[4]分別對(duì)買(mǎi)受人“占有”與“合法”的審查進(jìn)行了具體的說(shuō)明：

即“占有”應(yīng)根據(jù)買(mǎi)受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支配和控制情況予以判斷，如買(mǎi)受人是否取得入戶(hù)門(mén)鑰匙、是否辦理了入住手續(xù)以及該買(mǎi)受人及其共同居住人是否交納了水、暖、電、氣及物業(yè)等費(fèi)用；并明確了買(mǎi)受人有證據(jù)證明其向他人以出租或出借等形式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了管理則可視為其已占有。“合法”應(yīng)從買(mǎi)受人占有的原因行為以及占有行為本身是否合法進(jìn)行評(píng)價(jià)，如買(mǎi)受人未經(jīng)出賣(mài)人同意擅自占有的，其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的控制，不屬于“合法”的占有。

《黑龍江高院解答》問(wèn)題18[5]亦對(duì)“占有”的認(rèn)定進(jìn)行了明確：“占有不能存在權(quán)利瑕疵，既須有訂立有效的書(shū)面合同為前提，又須有其后合法的占有為延續(xù)。對(duì)占有的認(rèn)定，不能狹義理解僅為居住，如合法取得房屋鑰匙、辦理了交接手續(xù)、自己繳納水、電、物業(yè)費(fèi)等都應(yīng)視為已經(jīng)合法占有的重要依據(jù)。并且，不能僅因房屋尚未竣工驗(yàn)收即直接排除案外人的合法占有?！?/span>

《黑龍江高院解答》問(wèn)題25[6]明確了“合法占有”的判斷標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，并且強(qiáng)調(diào)了不能僅因房屋尚未竣工驗(yàn)收就直接排除案外人的合法占有：“物權(quán)期待權(quán)規(guī)定的條件之一是買(mǎi)受人‘合法占有’。房屋是否竣工，可以輔助判斷、衡量買(mǎi)受人是否符合‘合法占有’這一條件。即在案涉房屋尚未竣工的情形下，如案涉房屋沒(méi)有交付,案外人亦未對(duì)案涉房屋合法、實(shí)際占有的，依照《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第十七條和《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，買(mǎi)受人無(wú)法以享有物權(quán)期待權(quán)為由排除執(zhí)行;但如案涉房屋雖未完成竣工備案，不具備合同中約定的交付條件，但案外人已取得了房屋鑰匙，并已對(duì)案涉房屋行使了使用和收益權(quán)利的，則可視為案外人完成了對(duì)案涉房屋的占有。在其他條件亦均滿(mǎn)足的情形下，能夠以享有物權(quán)期待權(quán)為由排除執(zhí)行?！?/span>

（3）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行

《黑龍江高院解答》問(wèn)題18[7]認(rèn)為對(duì)這一條件的認(rèn)定可適度寬泛掌握，“除一次性付款、轉(zhuǎn)款、分期付款等現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬形式支付清結(jié)外，買(mǎi)受人已按合同約定支付部分價(jià)款且剩余價(jià)款已按人民法院要求交付執(zhí)行的”應(yīng)予以保護(hù)。

《江蘇高院審理指南（二）》二、8對(duì)用以證明的證據(jù)進(jìn)行了明確：即案外人應(yīng)提供其通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬形成的付款憑證來(lái)證明其已支付全部?jī)r(jià)款的，同時(shí)，僅提供開(kāi)發(fā)商或出賣(mài)方出具的收據(jù)，或者主張購(gòu)房款系現(xiàn)金交付而無(wú)其他證據(jù)證明，則不予支持。

（4）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記

對(duì)于這一條件實(shí)踐中普遍存在爭(zhēng)議，故各地高院對(duì)此均有所規(guī)定。

《吉林高院解答（一）》問(wèn)題18列舉了三種具體的屬于買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記的情形：（一）存在法律、政策上的登記障礙；（二）存在著如抵押權(quán)、共有等他人權(quán)利的登記障礙，而買(mǎi)受人未加以合理注意的；（三）已經(jīng)滿(mǎn)足了登記條件，而買(mǎi)受人未積極主張辦理登記的。

《黑龍江高院解答》問(wèn)題18從主、客觀兩方面因素對(duì)未辦理過(guò)戶(hù)登記原因予以認(rèn)定：“主觀”考察買(mǎi)受人是否存在故意或過(guò)失而導(dǎo)致權(quán)屬變更登記不能，如為逃稅等而故意未辦理登記，沒(méi)有注意到他人設(shè)定的抵押或是政策限制等所造成的變更登記障礙等；“客觀”則考察是否存在基于登記機(jī)構(gòu)、出賣(mài)人及其它不歸屬買(mǎi)受人所能控制的原因而導(dǎo)致的辦理不能，如案涉房屋所在土地未取得土地使用權(quán)證，出賣(mài)人不配合提供相關(guān)購(gòu)房原始發(fā)票，標(biāo)的物系車(chē)庫(kù)、無(wú)法單獨(dú)辦理權(quán)屬證書(shū)，案涉房屋被法院查封無(wú)法過(guò)戶(hù)以及出賣(mài)人被采取刑事強(qiáng)制措施無(wú)法取得聯(lián)系等等。

《江蘇高院審理指南（二）》二、8從“非因其自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)”以及“系案外人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)”正反兩方面進(jìn)行了對(duì)應(yīng)情形的具體列舉：（1）案外人非因其自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記：①案外人未提起訴訟或仲裁行使物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)，或者未通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行完成物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)的；②案外人作為被征收人，其所購(gòu)房屋因政府征收安置調(diào)換經(jīng)濟(jì)適用房等原因未能辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的；③因登記機(jī)關(guān)未及時(shí)辦理、出賣(mài)人拒不協(xié)助以及辦理過(guò)戶(hù)登記存在客觀障礙的。（2）原則上應(yīng)認(rèn)定系案外人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記：①案外人知道或者應(yīng)當(dāng)知道案涉房屋存在抵押等權(quán)利限制，案涉房屋無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記的；②案外人知道或者應(yīng)當(dāng)知道因政策原因受到限購(gòu)或限制流通轉(zhuǎn)讓等情形，案涉房屋無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記的；③案外人對(duì)于符合辦理過(guò)戶(hù)登記條件的房屋無(wú)正當(dāng)理由，未在合理時(shí)間內(nèi)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的。

《北京高院指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第16條[8]雖系對(duì)《查扣凍規(guī)定》第十七條的解讀，但其“第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)”與本條含義較為一致，即案外人未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)由于被執(zhí)行人不予協(xié)助、辦理登記存在客觀障礙等案外人意志以外的原因造成的。并同時(shí)明確在判斷這一條件時(shí)不宜過(guò)于嚴(yán)苛。

（二）法律規(guī)定的差異與分析

根據(jù)上文對(duì)于法規(guī)歷史沿革的梳理可知，迄今為止對(duì)于執(zhí)行異議之訴并無(wú)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定，但關(guān)于執(zhí)行異議中的物權(quán)期待權(quán)存在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》這一明確的規(guī)定。

執(zhí)行異議之訴解決的是依法衡量何種權(quán)利更為優(yōu)先、更為迫切需要得到保護(hù)，故法律對(duì)符合了嚴(yán)苛條件的債權(quán)——物權(quán)期待權(quán)予以特殊保護(hù)，使其能夠排除執(zhí)行。

由上述相關(guān)規(guī)定可知，對(duì)于一般買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)須滿(mǎn)足的4個(gè)條件中，有關(guān)合同、占有、付款等均為客觀事實(shí)要件，在判斷上雖然標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，但總體上趨同，而對(duì)于“非因案外人自身原因”這一點(diǎn)，屬于主觀判斷因素較多，自由裁量空間也較大，不論是最高院抑或地方高院均給予關(guān)注。

在最高院發(fā)布《九民紀(jì)要》和《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見(jiàn)稿之前，各地高院對(duì)于執(zhí)行異議之訴中涉及“非因案外人自身原因”的處理意見(jiàn)各有不同，同時(shí)地方高院與目前最高院之間的理解亦存在較大區(qū)別。具體而言：

1.最高人民法院

《九民紀(jì)要》作為最高院就民商事審判中的前沿疑難爭(zhēng)議問(wèn)題討論決定的會(huì)議紀(jì)要，對(duì)于了解執(zhí)行異議之訴中法官的裁判思路以及其重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題，具有重要意義?！秷?zhí)行異議之訴司法解釋》意見(jiàn)稿對(duì)于一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定，與《九民紀(jì)要》基本一致。

《九民紀(jì)要》明確提出，實(shí)踐中，對(duì)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條中規(guī)定的一般買(mǎi)受人應(yīng)滿(mǎn)足的前3個(gè)條件的理解，其實(shí)并無(wú)分歧，故對(duì)于其中容易出現(xiàn)分歧的第4個(gè)條件“非因案外人自身原因”進(jìn)行了具體解釋?！毒琶窦o(jì)要》與《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見(jiàn)稿均表明“案外人具有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過(guò)戶(hù)登記材料，或者向出賣(mài)人提出辦理過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求等積極行為；或者雖無(wú)上述積極行為，但未辦理過(guò)戶(hù)登記有合理客觀理由的”便可予以認(rèn)定。然而，實(shí)際上何為“積極行為”、“合理的客觀理由”依舊難以界定。

雖如此，仍能從中體現(xiàn)出最高院對(duì)于“非因案外人自身原因”這一條件持有較為寬容的態(tài)度，即放寬了對(duì)一般買(mǎi)受人的限制，使其更有可能行使自己的物權(quán)期待權(quán)。

2.地方高院

對(duì)于“非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”這一條件，各地高院主要通過(guò)列舉具體的“買(mǎi)受人自身原因”之情形以反向明確何為“非因買(mǎi)受人自身原因”。簡(jiǎn)而言之，從買(mǎi)受人對(duì)他人權(quán)利障礙的忽略、對(duì)政策限制的忽略、消極行使登記權(quán)利三方面進(jìn)行了具化。

關(guān)于對(duì)“非因買(mǎi)受人自身原因”的理解，地方高院的列舉排除式界定方法與最高院的直接解釋方法存在較大差異，對(duì)一般買(mǎi)受人能否滿(mǎn)足該條件的結(jié)果產(chǎn)生了影響。

顯然，依據(jù)最高院的解讀，一般買(mǎi)受人更易滿(mǎn)足這一條件，因其只要存在過(guò)積極行為或有合理客觀的理由即可；而按照地方高院的意見(jiàn)，一般買(mǎi)受人對(duì)于非因自身原因需承擔(dān)較嚴(yán)苛的證明責(zé)任，需逐一證明其未辦理并非因?yàn)榇嬖诜苫蛘呱系牡怯浾系K，亦不存在他人權(quán)利的登記障礙，同時(shí)還積極主張了辦理登記?？偠灾?，最高院關(guān)于這一條件的成就，并未再對(duì)一般買(mǎi)受人進(jìn)行苛刻的限制，盡可能地保障其物權(quán)期待權(quán)。

（三）司法實(shí)踐

筆者承辦過(guò)一起一般買(mǎi)受人基于物權(quán)期待權(quán)提起執(zhí)行異議之訴的案件，法院基于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條總結(jié)了爭(zhēng)議焦點(diǎn)：（1）案外人與被執(zhí)行人在法院查封前是否已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（2）案外人在法院查封之前是否已合法占有不動(dòng)產(chǎn)；（3）案外人是否已支付全部?jī)r(jià)款，或已按照合同約定支付部分價(jià)款，并能夠按照人民法院要求將剩余價(jià)款交付執(zhí)行；（4）是否因案外人自身原因未辦理案涉不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)戶(hù)登記。

對(duì)于其中交付占有的事實(shí)，法院認(rèn)為根據(jù)案外人提交的交付通知書(shū)、交接清單、物業(yè)費(fèi)繳納憑據(jù)等證據(jù)，可以認(rèn)定已構(gòu)成占有事實(shí)。此外，關(guān)于爭(zhēng)議付款事實(shí)，案外人已按約定支付合同到期價(jià)款，而剩余約10%款項(xiàng)未付的原因，系付款條件未成就。對(duì)此，法院判決案外人將剩余房款交付執(zhí)行，則停止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。

由此可見(jiàn)，即使沒(méi)有地方高院的指導(dǎo)意見(jiàn)，司法實(shí)踐中對(duì)于執(zhí)行異議之訴一般買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)構(gòu)成，亦是參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條適用。

三、商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)

（一）法律規(guī)定的歷史沿革

同樣地，商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)亦最早明確規(guī)定于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》，最高院與各地高院對(duì)此相關(guān)規(guī)定具體如下：

1.《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條“買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議”，即針對(duì)商品房消費(fèi)者享有物權(quán)期待權(quán)的情形，而其中被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。其中第（二）項(xiàng)規(guī)定中，對(duì)于房屋進(jìn)行了“用于居住”、“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的兩項(xiàng)限制，從客觀上體現(xiàn)了本條僅對(duì)商品房消費(fèi)者居住權(quán)、生存權(quán)的保障，排除了其他用途商品房、非個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房、投資性商品房等情形。

2.《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》

《九民紀(jì)要》第125條[9]提出人民法院在審理案外人系商品房消費(fèi)者的執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，可參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條，并對(duì)符合物權(quán)期待權(quán)的具體條件進(jìn)行了具體解釋。

《九民紀(jì)要》第125條重點(diǎn)探討了“所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”、“已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”如何理解的問(wèn)題。

3.《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ㄏ蛏鐣?huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）

《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見(jiàn)稿第10條[10]規(guī)定了商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。

對(duì)商品房消費(fèi)者基于物權(quán)期待權(quán)提起的執(zhí)行異議之訴，本條分成兩種方案進(jìn)行處理，方案一建立在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的基礎(chǔ)上，關(guān)于物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件基本相同，新增內(nèi)容與《九民紀(jì)要》第125、126條的相關(guān)內(nèi)容一致；方案二與《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條完全一致。但關(guān)于上述兩個(gè)方案應(yīng)如何選擇適用，《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見(jiàn)稿并未具體說(shuō)明。

4.地方法院關(guān)于執(zhí)行異議之訴中一般買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)之規(guī)定

對(duì)于商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)，各地高院對(duì)所參照適用的《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的條件進(jìn)行了具體的闡述。

（1）“買(mǎi)受人”應(yīng)為消費(fèi)者

《吉林高院解答（一）》問(wèn)題13[11]、《浙江高院解答（二）》問(wèn)題10[12]、《黑龍江高院解答》問(wèn)題19[13]對(duì)于“買(mǎi)受人”身份的把握進(jìn)行了明確的強(qiáng)調(diào)，即均認(rèn)為應(yīng)系商品房的“消費(fèi)者”，結(jié)合《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第二條的規(guī)定，即為生活居住而購(gòu)買(mǎi)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的商品房的個(gè)人，以實(shí)現(xiàn)保護(hù)相對(duì)弱勢(shì)的消費(fèi)者的生存利益的立法目的。據(jù)此，完全為投資經(jīng)營(yíng)需要購(gòu)買(mǎi)房屋、商鋪的購(gòu)房戶(hù)和購(gòu)買(mǎi)房屋的企事業(yè)單位不屬于消費(fèi)者，不屬于物權(quán)期待權(quán)的適格主體。

（2）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同

合法有效的書(shū)面合同系為確保商品房消費(fèi)者與被執(zhí)行人之間存在真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，《北京高院指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第16條、《浙江高院解答（二）》問(wèn)題10均認(rèn)為對(duì)此應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查。

同時(shí)，《浙江高院解答（二）》問(wèn)題10據(jù)此強(qiáng)調(diào)購(gòu)買(mǎi)二手房、小產(chǎn)權(quán)房的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人則不符合該條件。因二手房所涉執(zhí)行中，被執(zhí)行人并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不符合商品房消費(fèi)者的主體要求；小產(chǎn)權(quán)房因其性質(zhì)之特殊而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般被認(rèn)定無(wú)效，故該買(mǎi)受人不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。

（3）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋

《黑龍江高院解答》問(wèn)題19[14]對(duì)于如何認(rèn)定“用于居住”予以明確，即重點(diǎn)審查房屋具體用途，對(duì)買(mǎi)受人名下確無(wú)其他房屋，但所購(gòu)房屋性質(zhì)為商住兩用的情形，則可認(rèn)定其為用于居住。

《吉林高院解答（一）》問(wèn)題13對(duì)“名下無(wú)其他用于居住的房屋”有所補(bǔ)充，即買(mǎi)受人個(gè)人名下及其配偶、未成年子女名下均沒(méi)有其他用于生活居住的房屋時(shí)，當(dāng)然可認(rèn)為該買(mǎi)受人符合條件。但對(duì)于“且買(mǎi)受人的配偶、未成年子女名下均無(wú)其他用于居住的房屋”這一吉林高院自行添加的條件是《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)的充分不必要條件，還是充要條件，其并未明確。

《江蘇高院審理指南（二）》二、9[15]則對(duì)這一條件進(jìn)行了具體的規(guī)定，即在案外人主張其名下無(wú)其他用于居住的房屋之外，若其同時(shí)滿(mǎn)足另外的三個(gè)關(guān)于其配偶、未成年子女名下房屋的條件，則應(yīng)支持其主張。

（4）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十

對(duì)于這一條件的認(rèn)定，地方法院并未進(jìn)行過(guò)多的討論。

《吉林高院解答（一）》問(wèn)題16[16]提出實(shí)際支付價(jià)款不足百分之五十的情形如何處理，與《九民紀(jì)要》的觀點(diǎn)較為一致，即若商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，則可以認(rèn)為符合該條件。此外，吉林高院還明確了商品房消費(fèi)者以銀行按揭貸款方式支付了首付款，且銀行已經(jīng)發(fā)放相應(yīng)貸款，則應(yīng)視為其已經(jīng)支付了全部?jī)r(jià)款。

（二）法律規(guī)定的差異與分析

由上述相關(guān)規(guī)定可知，對(duì)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)須滿(mǎn)足的3個(gè)條件中，最高院與地方法院均關(guān)注了“用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”這一點(diǎn)；但對(duì)于“已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”的條件，除了吉林高院外，其他地方高院未予討論，而最高院在《九民紀(jì)要》中卻關(guān)注了這一問(wèn)題。

1.所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋

（1）最高人民法院

對(duì)于如何理解“所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，最高院在《九民紀(jì)要》與《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見(jiàn)稿第10條方案一第一款第二項(xiàng)的觀點(diǎn)一致。

首先，對(duì)買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋的范圍進(jìn)行了明確，即“在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)”，不能因消費(fèi)者在B省擁有一套住房便認(rèn)為其在A省的生存和居住已得到保證，如此其實(shí)更符合法律保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的根本目的——保護(hù)居民的生存權(quán)。

其次，關(guān)于“用于居住的房屋”的理解，提出“商品房消費(fèi)者名下雖然已有一套房屋，但購(gòu)買(mǎi)的房屋在面積上仍然屬于滿(mǎn)足基本居住需要的”（前為《九民紀(jì)要》的規(guī)定，《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見(jiàn)稿并未強(qiáng)調(diào)“面積上”）應(yīng)認(rèn)為符合該條件。即相較于之前的“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的要求，最高院放寬了這一條件，允許買(mǎi)受人名下已有一套房的特例存在。但其中第二套“（面積上）仍然屬于滿(mǎn)足基本居住需求”仍系一難以判斷與把握的標(biāo)準(zhǔn)，是否還應(yīng)針對(duì)個(gè)案差異考慮該消費(fèi)者家人數(shù)量等因素則需法官具體情況具體分析。

（2）地方高院

各地法院對(duì)于這一條件的理解有不同的側(cè)重點(diǎn)，總體而言，涉及買(mǎi)受人名下房屋的范圍與所購(gòu)房屋的性質(zhì)。

就“買(mǎi)受人名下”無(wú)其他用于居住的房屋，吉林高院和江蘇高院認(rèn)為應(yīng)為案外人個(gè)人及其配偶、未成年子女的名下均沒(méi)有其他用于居住的房屋。一方面，前述對(duì)于“買(mǎi)受人名下”的理解實(shí)際上擴(kuò)大了“買(mǎi)受人”的范圍，對(duì)案外人能夠排除執(zhí)行的條件審查更為嚴(yán)格。另一方面，該規(guī)定仍出于對(duì)商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)價(jià)值本身的考量，即案外人及其配偶、未成年子女以家庭為單位，擁有一套用于居住的房屋即可保證其生存權(quán)。

然而，因《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條并未對(duì)“買(mǎi)受人”進(jìn)行如上界定，故司法實(shí)踐中存在不支持將“買(mǎi)受人”予以擴(kuò)大解釋的情形。例如，（2018）冀0431民初786號(hào)案中，法院認(rèn)為“對(duì)于王奇申請(qǐng)調(diào)取王高憲配偶名下房產(chǎn)的請(qǐng)求，本院認(rèn)為，王高憲已提供其本人名下房產(chǎn)信息登記，已符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，故對(duì)于王奇要求調(diào)取以上房產(chǎn)信息的請(qǐng)求，本院不予準(zhǔn)許”，即“買(mǎi)受人”不應(yīng)包括案外人的配偶。

綜上，地方法院對(duì)于買(mǎi)受人名下房屋范圍的理解與適用存在差異，對(duì)此最高院并未予以進(jìn)一步討論。筆者理解，就案外人應(yīng)否享有物權(quán)期待權(quán)，最高院將法官查明與裁量的重點(diǎn)落腳于“用于居住的房屋”，即所購(gòu)第二套房屋仍用于滿(mǎn)足基本居住需求，這一需要進(jìn)行實(shí)質(zhì)判斷的條件上，而非對(duì)“買(mǎi)受人”進(jìn)行解釋。此外，如前所述，最高院已不再限制買(mǎi)受人個(gè)人名下僅能有一套房屋，自然不會(huì)限制至買(mǎi)受人整個(gè)家庭的名下僅能有一套房屋。

然而，若案外人配偶已有一套用于居住的房屋，且能夠滿(mǎn)足案外人家庭基本需求。此時(shí)，案外人所購(gòu)商品房亦用于居?。ㄈ鐬榱颂岣呱钇焚|(zhì)），且其名下無(wú)其他用于居住的房屋。形式上，案外人已符合物權(quán)期待權(quán)的這一構(gòu)成條件；而實(shí)質(zhì)上，案外人所購(gòu)商品房并非用于滿(mǎn)足基本生存需求。此種情形：（1）若依據(jù)最高院的《九民紀(jì)要》與《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見(jiàn)稿，則應(yīng)認(rèn)為案外人符合條件。但是，該情形顯然與商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)對(duì)于公民基本生存權(quán)保障的精神不符。（2）若依據(jù)吉林高院和江蘇高院的意見(jiàn)，案外人及其配偶被當(dāng)做一個(gè)整體予以考察，則前述情形中案外人不符合物權(quán)期待權(quán)的條件，卻符合物權(quán)期待權(quán)的價(jià)值導(dǎo)向。同時(shí)，以家庭為單位認(rèn)定買(mǎi)受人又過(guò)于嚴(yán)苛。

因此，對(duì)于“所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”這一條件，實(shí)踐中仍可能存在爭(zhēng)議，《九民紀(jì)要》與《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見(jiàn)稿并未完全解決其中問(wèn)題。

2.已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十

（1）最高人民法院

最高院在《九民紀(jì)要》中提出，“已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”如何理解，審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)不一致。

這一規(guī)定是對(duì)于已付款情況的事實(shí)判斷，客觀上合同約定總價(jià)款的50%明確可知，但因?qū)徟袑?shí)踐中存在消費(fèi)者已支付的價(jià)款接近50%但又沒(méi)超過(guò)而導(dǎo)致的同案不同判情形，《九民紀(jì)要》表達(dá)最高院的態(tài)度，即如果已支付的價(jià)款接近于50%，并且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或按照法院要求交付執(zhí)行，則可認(rèn)為符合規(guī)定。

（2）地方高院

對(duì)于這一條件的理解，地方高院中，僅吉林高院提出了意見(jiàn)，其對(duì)于實(shí)際支付價(jià)款不足百分之五十時(shí)的處理方式與前述《九民紀(jì)要》的基本一致。

此外，吉林高院還提出“商品房消費(fèi)者按照合同約定以銀行按揭貸款方式支付了首付款，而且銀行已經(jīng)發(fā)放相應(yīng)貸款的，應(yīng)當(dāng)視為其已經(jīng)支付了全部?jī)r(jià)款。”其他地方高院雖然并無(wú)相關(guān)明文規(guī)定，但實(shí)踐中亦持上述觀點(diǎn)，例如（2017）蘇0508執(zhí)異9號(hào)案中，法院認(rèn)為：“案外人吳紹生、吳福花與海城公司訂有《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，涉案房屋雖登記在海城公司名下，但案外人已經(jīng)支付首付款，余款通過(guò)建設(shè)銀行按揭貸款，案外人吳紹生、吳?；ㄒ颜加?、使用該房屋。上述行為均發(fā)生在本院查封該房屋之前，且案外人貸款于2017年2月7日全部還清。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋系案外人所有，其提出的異議成立，足以阻止本院對(duì)涉案房屋的執(zhí)行?！?/span>

值得注意的是，實(shí)踐中，法院往往在買(mǎi)受人滿(mǎn)足了其他條件的情況下，才會(huì)要求其交付執(zhí)行剩余價(jià)款，故該條件能否成就一定程度上取決于是否存在有效的買(mǎi)賣(mài)合同、是否用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋。

此外，雖然“接近50%”屬于法官自由裁量的空間，但至少明確了保護(hù)消費(fèi)者的生存權(quán)并不以刻板的“50%”這一數(shù)字去衡量，而應(yīng)從實(shí)際出發(fā)以維護(hù)這一規(guī)定的精神。

四、商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)與一般買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)的分野

1.法律規(guī)定的異同

商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)（第二十九條）與一般買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)（第二十八條）均系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人能夠排除執(zhí)行的規(guī)定，但二者存在區(qū)別：

對(duì)于一般買(mǎi)受人，要求其在查封前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)，且未辦理過(guò)戶(hù)并非其自身原因；而對(duì)于商品房消費(fèi)者而言，無(wú)需考慮這兩點(diǎn)，但應(yīng)判斷其所購(gòu)商品房系用于居住且名下無(wú)其他用于居住的房屋。

此外，兩者均要求查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；且對(duì)已支付價(jià)款有要求，但一般買(mǎi)受人應(yīng)支付全部?jī)r(jià)款，商品房消費(fèi)者則僅需支付超過(guò)百分之五十即可。

2.二者存在差異的原因

由上文法律規(guī)定可見(jiàn)，法律對(duì)于商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)力度更強(qiáng)，而對(duì)一般買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)成就的條件更為苛刻。

因?yàn)閮烧唠m然保護(hù)的均系不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)，但由于買(mǎi)受人的身份不同、購(gòu)房情形不同，導(dǎo)致對(duì)其利益保護(hù)的程度存在差異。商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)旨在通過(guò)保護(hù)其未來(lái)的房屋所有權(quán)，以保障公民基本的生存權(quán)利與需求，具有更高的價(jià)值維護(hù)意義。而對(duì)于一般買(mǎi)受人，則依法保護(hù)其物權(quán)期待權(quán)本身即可保障其在此種情形下的權(quán)益，而物權(quán)期待權(quán)作為能夠排除執(zhí)行的特殊債權(quán)，須滿(mǎn)足嚴(yán)格的條件才能避免這一“特權(quán)”被濫用。

因此，一般買(mǎi)受人還須在查封前已合法占有、非因自身原因未辦理過(guò)戶(hù)的條件，從客觀與主觀上均體現(xiàn)出其對(duì)擁有該房屋所有權(quán)的期待之合理性與必然性。而商品房消費(fèi)者，因最終落腳于對(duì)其生存權(quán)的保護(hù)，法律對(duì)其是否享有物權(quán)期待權(quán)的考察重點(diǎn)則在于該房屋是否為居住所必須，如是，則法律可據(jù)此推定消費(fèi)者基于該房屋用于保證基本居住需求而產(chǎn)生了合理的期待利益，應(yīng)值得保護(hù)。

并且，法律對(duì)于兩者對(duì)已支付價(jià)款這一條件滿(mǎn)足的程度規(guī)定不同，一般買(mǎi)受人應(yīng)支付全部?jī)r(jià)款，商品房消費(fèi)者則僅需支付超過(guò)百分之五十即可。正是因?yàn)樯唐贩肯M(fèi)者的購(gòu)房目的在于滿(mǎn)足生存需要，且作為自然人能夠一次性付清全部購(gòu)房款的情況較少，分期付款下當(dāng)消費(fèi)者已支付超過(guò)房屋一半的價(jià)值時(shí)，當(dāng)然可以認(rèn)為其已對(duì)該房屋的所有權(quán)擁有期待。而對(duì)于一般買(mǎi)受人而言，一方面其購(gòu)房并非用于滿(mǎn)足基本居住需求；另一方面，一般買(mǎi)受人并不僅為自然人，當(dāng)然也有可能系法人，因此對(duì)于付款并不必然存在困難，因此僅當(dāng)其支付了全部的購(gòu)房款時(shí)，才能認(rèn)為其對(duì)該房屋產(chǎn)生了足夠的物權(quán)期待利益。

綜上，商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)相較于一般買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)，其應(yīng)滿(mǎn)足的條件更為容易，法律對(duì)背后蘊(yùn)含公民生存價(jià)值的這一物權(quán)期待權(quán)更為保護(hù)。

綜上所述，我國(guó)現(xiàn)行法并無(wú)關(guān)于執(zhí)行異議之訴中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的直接規(guī)定，目前《九民紀(jì)要》與《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見(jiàn)稿的相關(guān)規(guī)定，系在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、二十九條的基礎(chǔ)上，對(duì)司法實(shí)踐中存在的焦點(diǎn)問(wèn)題予以進(jìn)一步理解而形成。

對(duì)此，當(dāng)執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行異議就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定如此類(lèi)似時(shí)，是否會(huì)存在該問(wèn)題在執(zhí)行異議中被審查、在執(zhí)行異議之訴中又被審查，而造成司法資源浪費(fèi)的情形？筆者認(rèn)為因物權(quán)期待權(quán)本身屬于特殊的存在，又涉及實(shí)體權(quán)利的判斷，執(zhí)行異議程序雖不能完全避免實(shí)質(zhì)審查，但從司法程序設(shè)計(jì)上考慮，執(zhí)行異議程序效率優(yōu)先、形式審查優(yōu)先、不應(yīng)以執(zhí)代審等因素，導(dǎo)致具體實(shí)體法律關(guān)系更依賴(lài)于審判程序——執(zhí)行異議之訴來(lái)進(jìn)行實(shí)體審理。同時(shí)為了保持法院整體裁判思路和司法導(dǎo)向的一致性，執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴在審查標(biāo)準(zhǔn)上也應(yīng)保持一致。

注釋

[1]《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

[2]《九民紀(jì)要》第127條：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，商品房消費(fèi)者之外的一般買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，請(qǐng)求排除執(zhí)行的，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條規(guī)定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；三是已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四是非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，可參照適用此條款。

實(shí)踐中，對(duì)于該規(guī)定的前3個(gè)條件，理解并無(wú)分歧。對(duì)于其中的第4個(gè)條件，理解不一致。一般而言，買(mǎi)受人只要有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過(guò)戶(hù)登記材料，或向出賣(mài)人提出了辦理過(guò)戶(hù)登記的請(qǐng)求等積極行為的，可以認(rèn)為符合該條件。買(mǎi)受人無(wú)上述積極行為，其未辦理過(guò)戶(hù)登記有合理的客觀理由的，亦可認(rèn)定符合該條件。

[3]《江蘇高院審理指南（二）》二、8：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，執(zhí)行法院對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，案外人以其享有物權(quán)期待權(quán)為由提出執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)依照《查扣凍規(guī)定》第十七條或者《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件進(jìn)行審查，具有下列情形的，應(yīng)予支持：

（1）案外人與被執(zhí)行人在案涉不動(dòng)產(chǎn)查封之前已經(jīng)簽訂了合法有效的書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同。案外人雖然未與被執(zhí)行人簽訂書(shū)面的買(mǎi)賣(mài)合同，但雙方已經(jīng)辦理網(wǎng)簽的，應(yīng)認(rèn)定其簽訂了書(shū)面合同。合同是否成立以及合法有效，應(yīng)根據(jù)《合同法》及其司法解釋、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)規(guī)定予以認(rèn)定。

（2）案外人在案涉不動(dòng)產(chǎn)查封之前已經(jīng)實(shí)際占有該不動(dòng)產(chǎn)。案外人提供了案涉不動(dòng)產(chǎn)被查封之前實(shí)際形成的物業(yè)服務(wù)合同、交房證明、水電費(fèi)及物業(yè)費(fèi)繳納憑證，或者案外人與他人簽訂的有效租賃合同、租金收取憑證，以及其他足以證明其已經(jīng)過(guò)交接實(shí)際接收或占有該房屋的證據(jù)的，可認(rèn)定其在查封之前已經(jīng)合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。

（3）案外人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款。案外人主張其已支付全部?jī)r(jià)款的，應(yīng)提供其通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬形成的付款憑證。僅提供開(kāi)發(fā)商或出賣(mài)方出具的收據(jù)，或者主張購(gòu)房款系現(xiàn)金交付，且無(wú)其他證據(jù)證明其存在支付事實(shí)的，對(duì)其主張不予支持。

（4）案外人非因其自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

具有下列情形之一的，應(yīng)認(rèn)定非因案外人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)：

①案外人未提起訴訟或仲裁行使物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)，或者未通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行完成物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)的；

②案外人作為被征收人，其所購(gòu)房屋因政府征收安置調(diào)換經(jīng)濟(jì)適用房等原因未能辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的；

③因登記機(jī)關(guān)未及時(shí)辦理、出賣(mài)人拒不協(xié)助以及辦理過(guò)戶(hù)登記存在客觀障礙的。

具有以下情形之一的，原則上應(yīng)認(rèn)定系案外人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)：

①案外人知道或者應(yīng)當(dāng)知道案涉房屋存在抵押等權(quán)利限制，案涉房屋無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記的；

②案外人知道或者應(yīng)當(dāng)知道因政策原因受到限購(gòu)或限制流通轉(zhuǎn)讓等情形，案涉房屋無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記的；

③案外人對(duì)于符合辦理過(guò)戶(hù)登記條件的房屋無(wú)正當(dāng)理由，未在合理時(shí)間內(nèi)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的。

[4]《吉林高院解答（一）》問(wèn)題17：執(zhí)行異議之訴中，人民法院參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條第二項(xiàng)規(guī)定的“合法占有”進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)從對(duì)占有的事實(shí)和行為兩方面進(jìn)行判斷：

（一）人民法院判斷買(mǎi)受人是否“占有”不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)買(mǎi)受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)是否實(shí)現(xiàn)了支配和控制進(jìn)行評(píng)價(jià)，如買(mǎi)受人是否取得入戶(hù)門(mén)鑰匙、是否辦理了入住手續(xù)以及該買(mǎi)受人及其共同居住人是否交納了水、暖、電、氣及物業(yè)等費(fèi)用。

買(mǎi)受人有證據(jù)證明其向他人以出租或出借等形式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了管理的，可以視為其已經(jīng)占有該不動(dòng)產(chǎn)。

（二）人民法院判斷買(mǎi)受人是否為“合法”的占有，應(yīng)當(dāng)根據(jù)買(mǎi)受人占有的原因行為是否合法，以及占有行為本身是否合法進(jìn)行評(píng)價(jià)，如買(mǎi)受人未經(jīng)出賣(mài)人同意擅自占有的，其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的控制，不屬于“合法”的占有。

[5]《黑龍江高院解答》問(wèn)題18：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)查封扣押凍結(jié)規(guī)定)第十七條及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)異議復(fù)議規(guī)定)第二十八條對(duì)一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人基于所享有的合法的物權(quán)期待權(quán)，依法能夠排除執(zhí)行作出了規(guī)定。參照上述規(guī)定，在執(zhí)行異議之訴案件中準(zhǔn)確認(rèn)定買(mǎi)受人享有合法的物權(quán)期待權(quán)，應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題:

(一)規(guī)定情形需全部滿(mǎn)足，即查封前已訂立合法有效的書(shū)面合同、合法占有案涉不動(dòng)產(chǎn)、已付清全部?jī)r(jià)款及非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記四項(xiàng)條件缺一不可;

(二)案件基礎(chǔ)事實(shí)的發(fā)生時(shí)間應(yīng)嚴(yán)格把握，即訂立合同及占有不動(dòng)產(chǎn)均需完成于查封之前;

(三)占有不能存在權(quán)利瑕疵，既須有訂立有效的書(shū)面合同為前提，又須有其后合法的占有為延續(xù)。對(duì)占有的認(rèn)定，不能狹義理解僅為居住，如合法取得房屋鑰匙、辦理了交接手續(xù)、自己繳納水、電、物業(yè)費(fèi)等都應(yīng)視為已經(jīng)合法占有的重要依據(jù)。并且，不能僅因房屋尚未竣工驗(yàn)收即直接排除案外人的合法占有。

(四)付清全部?jī)r(jià)款可適度寬泛掌握，除一次性付款、轉(zhuǎn)款、分期付款等現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬形式支付清結(jié)外，買(mǎi)受人已按合同約定支付部分價(jià)款且剩余價(jià)款已按人民法院要求交付執(zhí)行的，其合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。

(五)綜合主觀、客觀兩方面因素認(rèn)定未辦理過(guò)戶(hù)登記原因，主觀方面重點(diǎn)應(yīng)考察買(mǎi)受人是否存在怠于甚至故意不辦理權(quán)屬變更登記，或由于自身沒(méi)有盡到合理注意義務(wù)，而導(dǎo)致權(quán)屬變更登記不能等情形。如為逃稅等而故意未辦理登記，沒(méi)有注意到他人設(shè)定的抵押或是政策限制等所造成的變更登記障礙等?？陀^方面應(yīng)重點(diǎn)考察是否存在諸如登記機(jī)構(gòu)、出賣(mài)人及其它不歸屬買(mǎi)受人所能控制的原因而辦理不能，如案涉房屋所在土地未取得土地使用權(quán)證，出賣(mài)人不配合提供相關(guān)購(gòu)房原始發(fā)票，標(biāo)的物系車(chē)庫(kù)、無(wú)法單獨(dú)辦理權(quán)屬證書(shū)，案涉房屋被法院查封無(wú)法過(guò)戶(hù)以及出賣(mài)人被采取刑事強(qiáng)制措施無(wú)法取得聯(lián)系等等。實(shí)踐中，同類(lèi)地點(diǎn)、相近購(gòu)買(mǎi)時(shí)間的其他購(gòu)房人過(guò)戶(hù)登記辦理情況可作為參考依據(jù)。

[6]《黑龍江高院解答》問(wèn)題25：物權(quán)期待權(quán)規(guī)定的條件之一是買(mǎi)受人“合法占有”。房屋是是否竣工，可以輔助判斷、衡量買(mǎi)受人是否符合“合法占有”這一條件。即在案涉房屋尚未竣工的情形下，如案涉房屋沒(méi)有交付,案外人亦未對(duì)案涉房屋合法、實(shí)際占有的，依照查封扣押凍結(jié)規(guī)定第十七條和執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條的規(guī)定，買(mǎi)受人自無(wú)法以享有物權(quán)期待權(quán)為由排除執(zhí)行;但如案涉房屋雖未完成竣工備案，不具備合同中約定的交付條件，但案外人已取得了房屋鑰匙，并已對(duì)案涉房屋行使了使用和收益權(quán)利的，則可視為案外人完成了對(duì)案涉房屋的占有。在其他條件亦均滿(mǎn)足的情形下，能夠以享有物權(quán)期待權(quán)為由排除執(zhí)行。

此問(wèn)題所引發(fā)的是，執(zhí)行異議之訴所涉及的大多相關(guān)權(quán)利人的權(quán)利，均具有合法基礎(chǔ)及受保護(hù)理由。而處理執(zhí)行異議及審理執(zhí)行異議之訴案件所需解決的即是依法衡量何種權(quán)利更為優(yōu)先、更為迫切需要得到保護(hù)。故而，認(rèn)定物權(quán)期待權(quán)或是消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行，既需持較為嚴(yán)苛的立場(chǎng)，即對(duì)司法解釋明確規(guī)定的條件、要件需全部滿(mǎn)足，欠缺任何一項(xiàng)，或是任何一項(xiàng)沒(méi)有達(dá)到規(guī)定情形，均不產(chǎn)生能夠排除執(zhí)行之效力。又需辨明司法解釋所規(guī)定有關(guān)條件的實(shí)質(zhì)，不能似是而非，甚至本末倒置。

[7]《吉林高院解答（一）》問(wèn)題18：執(zhí)行異議之訴案件中，人民法院經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)存在以下情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條第四項(xiàng)規(guī)定的“因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”：

（一）存在法律、政策上的登記障礙，如經(jīng)濟(jì)適用房或限購(gòu)、限貸等原因不能登記的；

（二）存在著如抵押權(quán)、共有等他人權(quán)利的登記障礙，而買(mǎi)受人未加以合理注意的；

（三）已經(jīng)滿(mǎn)足了登記條件，而買(mǎi)受人未積極主張辦理登記的。如借名買(mǎi)房、預(yù)告登記等買(mǎi)受人未及時(shí)登記的、或者因規(guī)避法律政策、逃避納稅等原因買(mǎi)受人不登記的。

[8]《北京高院指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第16條：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定在適用上應(yīng)作如下理解：

（一）案外人（第三人）應(yīng)當(dāng)在法院針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行程序開(kāi)始前，已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該標(biāo)的物。法院在處理時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人提交的買(mǎi)賣(mài)合同、付款發(fā)票、付款收據(jù)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)發(fā)票等證據(jù)予以綜合判斷。

（二）“第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)”，是指案外人（第三人）未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)是由于被執(zhí)行人不予協(xié)助、辦理登記存在客觀障礙、登記機(jī)關(guān)原因等案外人意志以外的原因造成的。案外人為規(guī)避法律、行政法規(guī)規(guī)定或逃避債務(wù)，故意將財(cái)產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有過(guò)錯(cuò)。

（三）在適用該規(guī)定時(shí)對(duì)案外人與被執(zhí)行人之間是否存在真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系、案外人是否已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際居住等事實(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查；在判斷案外人是否存在過(guò)錯(cuò)時(shí)不宜過(guò)于嚴(yán)苛；在利益沖突的權(quán)衡時(shí)，應(yīng)當(dāng)在依法的前提下，兼顧購(gòu)房業(yè)主（案外人）的生存利益與銀行、企業(yè)（申請(qǐng)執(zhí)行人）之間的經(jīng)營(yíng)利益。

[9]《九民紀(jì)要》第125條：實(shí)踐中，商品房消費(fèi)者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品房，往往沒(méi)有及時(shí)辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因欠債而被強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院在對(duì)尚登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已出賣(mài)給消費(fèi)者的商品房采取執(zhí)行措施時(shí)，商品房消費(fèi)者往往會(huì)提出執(zhí)行異議，以排除強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條規(guī)定，符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)支持商品房消費(fèi)者的訴訟請(qǐng)求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；二是所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；三是已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，可參照適用此條款。

問(wèn)題是，對(duì)于其中“所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”如何理解，審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)不一。“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒(méi)有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買(mǎi)的房屋在面積上仍然屬于滿(mǎn)足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

對(duì)于其中“已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”如何理解，審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)也不一致。如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

[10]《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見(jiàn)稿第10條：【消費(fèi)者商品房買(mǎi)受人提起的執(zhí)行異議之訴的處理】

方案一

金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體名下的商品房實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系商品房的買(mǎi)受人為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行，同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前，案外人已與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且案外人名下無(wú)其他用于居住的房屋，或者案外人名下雖已有一套房屋，但所購(gòu)商品房仍屬于滿(mǎn)足基本居住需要；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

商品房預(yù)售中，抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體名下但已銷(xiāo)售給前款規(guī)定的案外人的商品房，案外人提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。

方案二

金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

[11]《吉林高院解答（一）》問(wèn)題13：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條中規(guī)定的商品房“買(mǎi)受人”應(yīng)理解為《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二項(xiàng)規(guī)定的商品房“消費(fèi)者”，也即為生活居住而購(gòu)買(mǎi)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的商品房的個(gè)人。

商品房消費(fèi)者提起案外人執(zhí)行異議之訴的，其已經(jīng)在查封之前與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂了合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，已經(jīng)支付了百分之五十以上的價(jià)款，并且其個(gè)人名下及其配偶、未成年子女名下均沒(méi)有其他用于生活居住的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該商品房消費(fèi)者對(duì)作為執(zhí)行標(biāo)的物的商品房享有的物權(quán)期待權(quán)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的“足以排除執(zhí)行”的條件。

[12]《浙江高院解答（二）》問(wèn)題10：根據(jù)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商因合法建造而對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擁有所有權(quán)。開(kāi)發(fā)商作為被執(zhí)行人的，執(zhí)行法院有權(quán)對(duì)其原始取得所有權(quán)的房屋進(jìn)行執(zhí)行。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《批復(fù)》）第二條的規(guī)定，符合條件的購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者的過(guò)戶(hù)請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)從普通債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)期待權(quán)，可以阻卻對(duì)其購(gòu)買(mǎi)商品房的執(zhí)行行為。消費(fèi)者以該物權(quán)期待權(quán)主張停止執(zhí)行的，可以提出執(zhí)行異議之訴。但消費(fèi)者不反對(duì)執(zhí)行法院對(duì)房屋的執(zhí)行行為，僅要求就已繳納的購(gòu)房款優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)通過(guò)執(zhí)行異議之訴處理，而是通過(guò)執(zhí)行分配方案異議程序獲得救濟(jì)。

由于《批復(fù)》對(duì)確定消費(fèi)者權(quán)利成立的條件限制較寬，又不要求其實(shí)際占有房屋，人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件中必須對(duì)相關(guān)的買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)有效和消費(fèi)者身份從嚴(yán)把握。（1）具有消費(fèi)者身份?！杜鷱?fù)》的立法目的是為保護(hù)相對(duì)弱勢(shì)的消費(fèi)者的生存利益，故完全為投資經(jīng)營(yíng)需要購(gòu)買(mǎi)房屋、商鋪的購(gòu)房戶(hù)和購(gòu)買(mǎi)房屋的企事業(yè)單位不屬于批復(fù)所指的消費(fèi)者；（2）為購(gòu)買(mǎi)商品房與房地產(chǎn)公司簽訂真實(shí)有效的買(mǎi)賣(mài)合同。購(gòu)買(mǎi)二手房、小產(chǎn)權(quán)房的不能適用這一批復(fù)；（3）消費(fèi)者支付的款項(xiàng)（包括按揭貸款）應(yīng)超出應(yīng)付款的50%；（4）消費(fèi)者仍應(yīng)按照商品房預(yù)售合同履行相應(yīng)的付款義務(wù)，所付款項(xiàng)應(yīng)作為被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。消費(fèi)者拒絕履行相應(yīng)付款義務(wù)的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同或者由申請(qǐng)執(zhí)行人代位提出解除合同并退還購(gòu)房款的請(qǐng)求，從而恢復(fù)對(duì)房屋的執(zhí)行。

[13]《黑龍江高院解答》問(wèn)題19：異議復(fù)議規(guī)定對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)問(wèn)題作出規(guī)定后，在第二十九條進(jìn)而對(duì)其中屬于商品房買(mǎi)受人且關(guān)系其生存基本權(quán)利的消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)作出了規(guī)定，其較《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定更為明確細(xì)化。在適用上述規(guī)定時(shí)，應(yīng)注意把握以下問(wèn)題:

(一)主體范圍的限縮性。權(quán)利主體應(yīng)為滿(mǎn)足基本生活需要而購(gòu)置房屋、所購(gòu)房屋關(guān)乎生存權(quán)行使的消費(fèi)者，即其所購(gòu)房屋系直接用于日常生活居住需要,而非用于經(jīng)營(yíng)或牟利。

(二)房屋用途的單一性。重點(diǎn)審查房屋具體用途，輔以房屋性質(zhì)作出判斷。對(duì)買(mǎi)受人名下確無(wú)其他房屋，對(duì)所購(gòu)房屋性質(zhì)為商住兩用，買(mǎi)受人用以居住的，可以認(rèn)定為居住。

(三)保護(hù)條件的寬展性。在權(quán)利主體為消費(fèi)者，購(gòu)房用途系用于居住確定后，只要滿(mǎn)足訂立了合法有效的書(shū)面合同、實(shí)際支付了超過(guò)50%的價(jià)款的，均應(yīng)依法予以保護(hù)，至于是否怠于辦理過(guò)戶(hù)登記等則再所不問(wèn)。

[14]《黑龍江高院解答》問(wèn)題19：異議復(fù)議規(guī)定對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)問(wèn)題作出規(guī)定后，在第二十九條進(jìn)而對(duì)其中屬于商品房買(mǎi)受人且關(guān)系其生存基本權(quán)利的消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)作出了規(guī)定，其較《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定更為明確細(xì)化。在適用上述規(guī)定時(shí)，應(yīng)注意把握以下問(wèn)題:

(一)主體范圍的限縮性。權(quán)利主體應(yīng)為滿(mǎn)足基本生活需要而購(gòu)置房屋、所購(gòu)房屋關(guān)乎生存權(quán)行使的消費(fèi)者，即其所購(gòu)房屋系直接用于日常生活居住需要,而非用于經(jīng)營(yíng)或牟利。

(二)房屋用途的單一性。重點(diǎn)審查房屋具體用途，輔以房屋性質(zhì)作出判斷。對(duì)買(mǎi)受人名下確無(wú)其他房屋，對(duì)所購(gòu)房屋性質(zhì)為商住兩用，買(mǎi)受人用以居住的，可以認(rèn)定為居住。

(三)保護(hù)條件的寬展性。在權(quán)利主體為消費(fèi)者，購(gòu)房用途系用于居住確定后，只要滿(mǎn)足訂立了合法有效的書(shū)面合同、實(shí)際支付了超過(guò)50%的價(jià)款的，均應(yīng)依法予以保護(hù)，至于是否怠于辦理過(guò)戶(hù)登記等則再所不問(wèn)。

[15]《江蘇高院審理指南（二）》二、9：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，執(zhí)行法院對(duì)被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，商品房買(mǎi)受人（僅限自然人）以其系消費(fèi)者為由提起案外人異議及由此引發(fā)執(zhí)行異議之訴，同時(shí)符合以下條件的，應(yīng)予支持：

（1）案外人與被執(zhí)行人在案涉房屋被查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同（含網(wǎng)簽）且已辦理商品房預(yù)售登記；

（2）案外人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相對(duì)方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；

（3）案外人所購(gòu)商品房系用于居住且其名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（4）案外人已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定的總價(jià)款的百分之五十。

案外人主張其名下無(wú)其他用于居住的房屋，同時(shí)具有下列情形的，應(yīng)支持其該主張：

（1）案外人及其配偶、未成年子女名下在執(zhí)行標(biāo)的查封時(shí)至執(zhí)行異議之訴案件判決作出時(shí)均無(wú)用于居住的房屋；

（2）案外人為未成年人的，其監(jiān)護(hù)人名下無(wú)用于居住的房屋；

（3）上述兩種情形僅限于案外人長(zhǎng)期居住生活所在地或者被執(zhí)行房屋所在地的（縣）市或設(shè)區(qū)的市區(qū)范圍內(nèi)。

[16]《吉林高院解答（一）》問(wèn)題16

參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，商品房消費(fèi)者實(shí)際支付價(jià)款不足百分之五十的，如其同意將差額價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，其排除執(zhí)行的請(qǐng)求，人民法院可以支持。

商品房消費(fèi)者按照合同約定以銀行按揭貸款方式支付了首付款，而且銀行已經(jīng)發(fā)放相應(yīng)貸款的，應(yīng)當(dāng)視為其已經(jīng)支付了全部?jī)r(jià)款。