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本文以浙江登峰交通集團有限公司等21家公司合并破產(chǎn)清算案為例，介紹復雜房產(chǎn)爛尾項目處置方案的設計思路和形成過程。

※本文轉載自《房企破產(chǎn)清算與重整18招》

該案中的桃花源房產(chǎn)項目從2003年啟動開發(fā)，至2015年破產(chǎn)受理時，已長達十余年。該項目的規(guī)劃面積達5平方公里，計劃建成一個集居住、旅游、休閑度假為一體的小鎮(zhèn)。操作模式是分成三期滾動開發(fā)，即登峰集團先從桃北新村等項目周邊的幾個村流轉土地，然后在流轉土地上做地，成熟一塊后、政府收儲、出讓，登峰集團參與競拍，競拍成功后開發(fā)。通過這個流程，截至2015年破產(chǎn)受理時，登峰集團已取得一期的住宅用地845畝、旅游用地220畝、流轉土地3102畝。另有二期755畝土地，政府已經(jīng)收儲，尚未出讓。

該地塊上，土地情況復雜，歷史遺留問題多，存在諸多瑕疵。其中最主要的瑕疵有兩個:一是拆遷問題。在該毛地出讓地塊上，有一百多戶農戶尚未簽署拆遷安置協(xié)議，還有六百多戶農戶雖已簽約但尚未全部完成拆遷安置補償。這些農戶星羅棋布在整個地塊上，導致登峰集團前期投入巨大，但一直無法大規(guī)模開發(fā)，是最終破產(chǎn)的主要原因之一；二是爛尾問題，在已取得住宅用地中，有128畝土地已開發(fā)，但全部是爛尾，總共671套房，均已預售完畢。

管理人面對桃花源項目的處置，首當其沖的問題，就是先拆還是先賣！

拆遷，天下最難的事情之一。登峰拆遷，長達十余年，尤其困難，前后政策修改不斷，導致利益難以統(tǒng)一平衡。若由管理人繼續(xù)拆遷，要比在一張白紙上拆遷還難，需要面臨與之前已有拆遷政策和已簽約戶的銜接問題，還要面臨啟動程序的正當合法性論證，而且時間長短難以控制?？梢哉f，后果是難以預料的。但先拆后賣的優(yōu)勢也很明顯，搞好拆遷，去除該項目的最大瑕疵，有利于破產(chǎn)財產(chǎn)價值最大化、債權人利益最大化。

若要直接賣，首先要明確是否可以賣，是否有人買。

管理人向市區(qū)兩級國土部門咨詢，是否可以將登峰集團名下的拆遷許可證過戶到競買人名下，得到的回復是否定的，現(xiàn)在法規(guī)政策已經(jīng)調整，不能過戶到如同登峰集團一樣的普通民營公司，而這樣的民營房產(chǎn)公司才是參與競拍的潛在主體。再進一步講，即便拆遷許可證可以任意過戶，鑒于登峰的前車之鑒，鑒于項目當時的拆遷亂局，也沒有哪家房企敢介入項目，遑論合適的處置價格。另外一條路，是請求政府安排一家具有做地資格，可以受讓拆遷許可證的國有主體接盤項目，支付土地作價款項給登峰。

但這個也面臨難題：

經(jīng)過法院、政府和管理人的反復研究、討論、可行性論證，權衡利弊，最終各方痛下決心，迎難而上，由管理人啟動繼續(xù)拆遷！待拆遷基本完成后再行拍賣處置，以力求解決各方難題，并促使破產(chǎn)財產(chǎn)價值最大化，債權人利益最大化。

決定啟動繼續(xù)拆遷后，面臨的第一個問題是拆遷政策的制定。管理人在接管登峰集團后，在政府和村集體的大力支持下，邊接受拆遷債權申報，邊摸排拆遷情況。對于未簽約的農戶，更是逐戶摸排。在充分掌握拆遷戶基本情況，并研究登峰集團之前拆遷政策基礎上，管理人提出了本次拆遷政策制定的幾項基本原則。

本著上述三項原則，管理人經(jīng)過與政府和法院的無數(shù)次反復論證和無數(shù)次打磨，終于確定了拆遷政策，并于2017年底正式啟動拆遷！

管理人接管時，賬上只有6萬元現(xiàn)金。經(jīng)結合基礎情況和拆遷政策測算，整個拆遷補償安置，至少需要2.5億元。資金缺口巨大！為此，管理人采取了三個方法開源節(jié)流：

本次可以處置的有證土地，包括845畝住宅用地和220畝旅游用地，總共分為A、B、C、D、E、F六個區(qū)塊。六個區(qū)塊犬牙交錯，有大有小，情況各不相同。比如，A區(qū)塊上存在大量未簽約農戶和未拆房屋，B區(qū)塊上存在大量工程爛尾且房屋已經(jīng)預售。在考慮具體的拍賣方案時，首先就要考慮是根據(jù)地塊的不同情況分割拍賣，還是項目整體打包。

優(yōu)勢在于可以迅速處置一部分優(yōu)質資產(chǎn)，換取流動性；劣勢在于不能肥瘦搭配，瑕疵多的劣質資產(chǎn)會難于處置，間接影響到該資產(chǎn)上對應的各類債權人。

優(yōu)勢在于可以一次性處置全部資產(chǎn)，兼顧各方利益，減少處置風險；劣勢在于整個項目體量過大，可能難于有合適的接盤方，而且土地情況過于復雜，在一定程序上影響整體打包的吸引力。

管理人在2015年底接管登峰集團之初，即開始留意對該項目有意向的客戶。但時值整體地產(chǎn)大環(huán)境不好，來詢問項目情況的鳳毛麟角。直到杭州2016年下半年G20會議前后，房地產(chǎn)市場回暖，才陸續(xù)開始有房企來了解情況。管理人也抓住機會，主動出擊，四處推薦項目，至2018年準備拍賣之時，已經(jīng)接觸對接了四五十家房企，其中基本涵蓋了全國范圍內有實力的房企。在持續(xù)不斷的溝通過程中，管理人認識到，該項目位置過于偏遠，但勝在自然環(huán)境優(yōu)異，適合實力房企打造超大型的小鎮(zhèn)綜合體項目，土地面積大，反倒是優(yōu)勢，而且是面積越大，單位價值越大。所以，管理人最終提出的方案，是所有土地整體打包，吸引實力房企打造超級大盤，提升土地價值。

工程爛尾的處理，表面看是建還是拆、由誰建的問題，深層次還事關購房債權人的利益實現(xiàn)。該地塊內，符合預售條件的房屋共671套，管理人接管時，都已辦理網(wǎng)簽。后管理人依據(jù)《破產(chǎn)法》撤銷權的規(guī)定，收回了113套房屋，剩余558套屬于已售房屋。

管理人經(jīng)向專業(yè)機構咨詢，若要續(xù)建完畢至交付，所需資金量達2.5億元，可能耗時一年以上，而且施工過程中不確定性較多。無論是資金還是時間，均不允許管理人自行續(xù)建，甚至會影響整個項目的打包處置。故在拍賣方案中，最終確定由競買人續(xù)建爛尾工程，交付房屋給購房人。競買人拍賣成交后，變更為《商品房買賣合同的》的出賣人。除主體、交房時間和辦證過戶時間等變更外，其余合同條款繼續(xù)履行，競買人按照新合同的約定承擔包括違約責任在內的各項合同義務。新合同的交房時間不得晚于房屋所在土地使用權過戶給競買人后的24個月。相關工程續(xù)建和交付過程中的變更、審批等相關工作由競買人自行辦理，并承擔相應費用。

另外，在拍賣標的商含涉訴房屋1套。方案中規(guī)定，若最終審理結果為要求登峰集團交付房屋，則登峰集團按照評估公司評估的以拍賣日為估價期日的市場價格，支付款項給競買人，該房屋按照已售房屋處理。

該項目范圍內，除了有證土地外，另一項是流轉地。流轉土地，是登峰集團與周邊村集體通過簽訂土地流轉協(xié)議所獲得的超長土地使用權。當初登峰集團流轉土地的目的有三：

截至破產(chǎn)時，經(jīng)管理人聘請測繪機構測繪，尚余流轉地3102畝。

流轉地，是一把雙刃劍，既耗費了登峰集團的巨額支出，同時也有可能獲得超額收益，關鍵是何時用、如何用。管理人在與意向房企溝通的過程中，發(fā)現(xiàn)這個項目關鍵還在一個“大”字，因為面積巨大，所以可以部分克服區(qū)位瑕疵，有較大吸引力，各家都對流轉地表現(xiàn)出了極大的關注。另一方面，管理人也與村集體對接，了解其對土地繼續(xù)流轉的想法。村集體中有部分人員提出解除流轉合同，收回流轉土地。但一但解除，則管理人只能將村集體對登峰集團的債權認定為普通債權，村集體損失巨大。同時，缺少了流轉地的項目，吸引力也會大幅降低，嚴重影響最終的拍賣結果?？梢哉f，解除流轉協(xié)議，是一個雙輸?shù)慕Y果。

在政府的協(xié)調和幫助下，管理人和村集體最終達成協(xié)議，管理人一次性支付全部流轉費給村集體，村集體同意新的房企繼續(xù)履行流轉協(xié)議享有流轉權，新的房企不再需要支付費用給村集體，只需依約使用土地即可。在這個方案中，管理人支出相對少的流轉費，增加項目的吸引力，換取了破產(chǎn)財產(chǎn)變現(xiàn)中更大的收益；村集體則避免了普通債權的損失，而且一次性獲得巨額收益，為經(jīng)濟發(fā)展打下基礎，村民利益得到保障；新的房企獲得大量流轉土地，有利于提升項目品質，有利于項目的整體開發(fā)，是一個多贏的結果。

在拍賣方案的設計中，又碰到了流轉地價值確定的問題。流轉權不同于國有土地使用權等，并不是一個法定權利，所以任何評估公司都無法對其價值進行評估，也無法直接作為拍賣標的處置。管理人最終是按照成本法的思路加可評估財產(chǎn)價值解決此問題。管理人為了獲得此流轉地，向村集體支付了流轉費，此為成本。流轉地雖然不能評估，但流轉地上的建設工程可以評估，此為可評估財產(chǎn)價值。成本加上工程價值，即作為確定流轉地價值和起拍價的基礎。

另外，也因為流轉地不能評估、不能過戶、不能直接作為拍賣標的，所以我們設計的拍賣方案并未體現(xiàn)出拍賣流轉地，而是要求競買人代替登峰集團，繼續(xù)履行流轉協(xié)議。名為義務，實為權利。一切的拐彎抹角，只為提高項目價值，維護債權人的權益。

在破產(chǎn)財產(chǎn)的處置過程中，稅收問題是個熱點，也是難點。在土地使用權交易中，最主要的三個稅種，即土地增值稅、增值稅和契稅，其中以土地增值稅最受關注。

桃花源項目的土地不同于工業(yè)土地，絕大部分是住宅用地和旅游用地等可開發(fā)用地，流轉稅負可能會很重。特別是登峰集團當初是毛地出讓，拿地成本較低。后續(xù)產(chǎn)生的拆遷費用、房開費用，理論上是可以抵扣成本的，但都難于核算。拆遷長達十年，地塊情況復雜，拆遷費用與收儲費用交織，項目開發(fā)都是爛尾，大量拖欠工程款和相關費用，房開費用與破產(chǎn)債權交織。若難以核算不能抵扣成本，則土地過戶過程中會產(chǎn)生巨額土地增值稅，將嚴重影響到債權人的可清償資金！故在土地基本具備拍賣條件前后，管理人將稅費支付的相關問題作為工作重點之一。

契稅3個點，是沒有爭議、也沒有余地的。管理人聚焦的是土地增值稅和增值稅。通過十余次的拜訪、商談和會議，管理人根據(jù)管理人機構之一浙江德威會計師事務所有限公司出具的《登峰集團、云都置業(yè)和桃花源3家公司情況說明》，向稅務部門遞交了申請報告，請求本次拍賣所得按照簡易征收5%繳納增值稅。稅務部門批準了管理人的申請，債權人的利益獲得保障。

在與各家意向競買人的溝通中，很多房企均提出發(fā)票問題。若管理人可以開具發(fā)票，則競買人可以抵扣成本，降低開發(fā)成本，提高報價能力，間接提高破產(chǎn)財產(chǎn)價值。但登峰集團系公司均早已是工商非正常戶，拖欠巨額稅款，距離能夠開具發(fā)票的環(huán)節(jié)眾多。最終，在工商、稅務等各級政府部門的支持下，管理人一步步恢復正常戶、開通稅控系統(tǒng)、提高稅票面額，拍賣前告知意向競買人可以開具發(fā)票，并在拍賣后成功開具了發(fā)票給競買人。

在三個主要稅種中，契稅由買方承擔，增值稅和土地增值稅由賣方承擔。但在大部分司法拍賣中，均規(guī)定全部由買方承擔，在登峰集團破產(chǎn)清算中也不例外，同樣如此規(guī)定。在本次桃花源項目拍賣準備過程中，由于土地增值稅的納稅稅率標準和確定形式遲遲沒有定論，故管理人向法院提出申請，桃花源項目破例，由買賣雙方依法各自承擔稅費。法院對此予以支持。故競買人在拍賣時沒有后顧之憂，不需考慮存在巨大不確定因素的土地增值稅問題，加大了競買人參與競拍的積極性。

經(jīng)過一個個地解決瑕疵，一層層地設計方案，桃花源項目最終呈現(xiàn)出來的已經(jīng)不是一個一賣了之的簡單拍賣方案，而是一個兼顧平衡各方利益，最大化還原項目以使破產(chǎn)財產(chǎn)價值最大化，讓債權人利益保障最大化的處置方案，是一個重整式清算方案。

在2018年10月一拍時，正值土地市場風云變幻，各競買人猶豫不前，導致流拍。后在蕭山區(qū)政府的大力支持下，于2019年1月二拍成功，經(jīng)過48次延時、51次競買，由融創(chuàng)鑫恒投資集團有限公司以33.4億元競得，較起拍價溢價19.28%！是截至當時破產(chǎn)資產(chǎn)網(wǎng)上成交的最大標的。