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地產(chǎn)暴雷，多米諾骨牌效應(yīng)持續(xù)蔓延。繼2021年住建部、發(fā)改委、銀保監(jiān)會(huì)等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（建房〔2021〕55號(hào)），強(qiáng)調(diào)查處金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法行為，2022年7月，商業(yè)銀行監(jiān)管再被推上輿論風(fēng)口。河南村鎮(zhèn)銀行事件，跌宕起伏，頗具魔幻色彩；全國(guó)數(shù)百個(gè)爛尾樓盤(pán)業(yè)主集體停止償還貸款，斷供潮使得銀行股普遍下跌。這其中的政治、經(jīng)濟(jì)、法律問(wèn)題復(fù)雜，值得研究的問(wèn)題很多。本文僅從商品房預(yù)售資金監(jiān)管切入，擬探討商業(yè)銀行監(jiān)管失職的法律責(zé)任，以明晰其行為后果及合理邊界。

2022年1月，佛山市住建局發(fā)布《關(guān)于暫停與華夏銀行股份有限公司簽訂商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)監(jiān)管協(xié)議的通知》，指出：華夏銀行股份有限公司佛山分行未經(jīng)監(jiān)管各方同意，擅自將商品房預(yù)售款從專(zhuān)用賬戶(hù)劃出，經(jīng)多次約談和警示仍拒不改正，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不良影響，即日起，各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局暫停與華夏銀行股份有限公司及其下屬公司簽訂商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)監(jiān)管協(xié)議。[7] 

目前，許多地方預(yù)售資金監(jiān)管行的確定采用招投標(biāo)形式?！蛾P(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》直接明確，住建部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)部門(mén)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行；違反意見(jiàn)相關(guān)規(guī)定的商業(yè)銀行，不能繼續(xù)作為監(jiān)管銀行。若該意見(jiàn)被嚴(yán)格實(shí)施，佛山市住建局的前述通知就不只是“暫?！绷?，而是“取消”。

在民事責(zé)任方面，情況較為復(fù)雜。預(yù)售資金監(jiān)管行可能同時(shí)作為商品房買(mǎi)受人的貸款資金發(fā)放行，身份具有多重性，被嵌入到不同的法律關(guān)系之中。通常而言，有以下幾個(gè)問(wèn)題尤其值得關(guān)注。

由于監(jiān)管行失職，預(yù)售資金被挪用、未用于工程建設(shè)，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾，開(kāi)發(fā)商無(wú)法交房，商品房買(mǎi)受人則有權(quán)基于合同目的不能實(shí)現(xiàn)，請(qǐng)求解除與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并且一并請(qǐng)求解除與銀行的貸款合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)?020年修正）》第20條規(guī)定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！?/span>

這看似違背合同相對(duì)性原則，學(xué)術(shù)上的解釋則可借助于合同聯(lián)立理論。所謂合同聯(lián)立是指數(shù)個(gè)合同不失其個(gè)性而相結(jié)合的法律事實(shí)，多數(shù)合同因?yàn)榻灰咨系囊惑w性而緊密聯(lián)結(jié)。在合同聯(lián)立的情況下，應(yīng)從數(shù)個(gè)合同所能實(shí)現(xiàn)的整體交易目標(biāo)來(lái)認(rèn)定真正的合同目的。經(jīng)濟(jì)上的一體性意味著在某一合同效力無(wú)法存續(xù)時(shí)，其他合同的存在便喪失意義，倘若當(dāng)事人明知某一合同不會(huì)發(fā)生作用時(shí)，根本就不會(huì)簽訂另外一個(gè)合同。出于對(duì)當(dāng)事人此種意思的尊重，法律必須在此時(shí)擊破合同相對(duì)性的壁壘，將多數(shù)合同的命運(yùn)聯(lián)結(jié)起來(lái)。因此，聯(lián)立合同之間經(jīng)濟(jì)上的一體性構(gòu)成了其效力關(guān)聯(lián)的正當(dāng)性基礎(chǔ)，貸款合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同在效力上發(fā)生關(guān)聯(lián)。[8] 

關(guān)于貸款合同解除后，剩余貸款本息由何方償還，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第21條第2款規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人?！痹趥涫荜P(guān)注的（2019）最高法民再245號(hào)案中，最高法院明確，應(yīng)由出賣(mài)人將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還給銀行，并且指出，“本案涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系……若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王忠誠(chéng)等三人對(duì)合同解除無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時(shí)，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問(wèn)題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡”，這與合同聯(lián)立理論異曲同工。

《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定：“銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預(yù)售款……的，上一級(jí)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正和追回流失款項(xiàng)；給預(yù)購(gòu)人造成損失的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任?！钡?，連帶責(zé)任既可擴(kuò)大責(zé)任主體的范圍、優(yōu)越保障債權(quán)人，又存在被肆意濫用、損及責(zé)任人的風(fēng)險(xiǎn)，[9] 因此有必要規(guī)范其適用?！睹穹ǖ洹返?78條第3款明確規(guī)定：“連帶責(zé)任，由法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定。”《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》僅為地方性法規(guī)，并非法律，在理論上并無(wú)直接創(chuàng)設(shè)連帶責(zé)任的權(quán)力。經(jīng)筆者公開(kāi)檢索，廣東地區(qū)法院也尚無(wú)適用條例第41條判令預(yù)售資金監(jiān)管行承擔(dān)連帶責(zé)任的案例。

除了連帶責(zé)任法定之外，買(mǎi)受人請(qǐng)求監(jiān)管行承擔(dān)賠償責(zé)任的，更面臨因果關(guān)系上的舉證困難，這既包括責(zé)任成立上的因果關(guān)系，也包括責(zé)任范圍上的因果關(guān)系。如在（2020）桂12民終416號(hào)案中，廣西河池市中院即認(rèn)為：“郵政銀行未按其與宜州市房產(chǎn)管理局、偉弘公司簽訂的三方監(jiān)管協(xié)議履行職責(zé)屬實(shí)，但未經(jīng)審批的資金是否全部挪作他用，或者有多少資金挪作他用，目前尚無(wú)法確定，即該行為與樓盤(pán)爛尾是否存在因果關(guān)系以及因果關(guān)系的大小就在卷證據(jù)而言無(wú)法確定，根據(jù)‘誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證’的原則，購(gòu)房者對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果?！?/span>

就業(yè)主集體斷供事件，惠州中院此前作出的系列判決提供了很好的觀察樣本。在（2017）粵13民終1876號(hào)案中，法院認(rèn)為，被告銀行未將原告買(mǎi)受人的借款支付至預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)，被告作為專(zhuān)業(yè)的銀行金融機(jī)構(gòu)，對(duì)于預(yù)售資金存入非專(zhuān)用賬戶(hù)而存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)知曉，而其并未在締約之時(shí)以及合同履行過(guò)程中向原告履行告知義務(wù)，其行為又是致使涉案房地產(chǎn)工程爛尾的間接原因，故被告應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)部分締約過(guò)失責(zé)任。從公平原則上考慮，被告應(yīng)當(dāng)對(duì)于涉案商品房具備交付條件之前的相關(guān)損失承擔(dān)部分責(zé)任，原告可從起訴之日起至涉案商品房具備交付條件之前有權(quán)不履行抵押貸款合同中的償還本金及利息的義務(wù)，且原告無(wú)需向被告支付上述期間涉案借款的利息（含復(fù)利及罰息），在上述期間原告已經(jīng)向被告償還的本金及利息不予退回。但涉案商品房具備交付條件之時(shí)，原告仍應(yīng)履行《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》中償還本金及利息的義務(wù)。被告亦可對(duì)上述損失再行向案涉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行追償。而后，廣東高院以（2018）粵民申7519號(hào)裁定駁回了案涉銀行的再審申請(qǐng)。

相較而言，更具突破性的是廣西河池市中院的系列案件。在（2020）桂12民終447號(hào)案中，由于買(mǎi)受人多次不按約定足額償還貸款本息，銀行起訴解除借款合同，判令借款人償還貸款本金、利息及罰息。但是法院認(rèn)為，案涉銀行作為貸款人，亦是預(yù)售資金監(jiān)管行，未經(jīng)住建部門(mén)同意就將預(yù)售款撥付給開(kāi)發(fā)商，導(dǎo)致資金挪作他用，樓盤(pán)停止建設(shè)。為維護(hù)交易的穩(wěn)定性，不予支持解除借款合同的申請(qǐng)；同時(shí)出于公平正義的原則及平衡各方合法利益的考量，在作為買(mǎi)受人的被告未提起反訴的情況下，“主動(dòng)”判決被告從起訴之日起至房屋具備交付條件之前無(wú)需向原告履行借款合同中的償還本金及利息的義務(wù)。

惠州中院與河池中院認(rèn)為案涉銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，似有不妥。締約過(guò)失責(zé)任產(chǎn)生于“訂立合同過(guò)程中”，其本質(zhì)是當(dāng)事人違背誠(chéng)信原則、違反先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。[10] 而“在訂立合同過(guò)程中”應(yīng)當(dāng)指雙方為訂立合同開(kāi)始實(shí)質(zhì)接觸起，至合同生效止，此過(guò)程以外的義務(wù)并非先合同義務(wù)，即使違反，承擔(dān)的也不是締約過(guò)失責(zé)任。[11] 不過(guò)，其判決的論證最終仍然落腳于公平原則和利益平衡，對(duì)這一價(jià)值判斷，通常被視為強(qiáng)勢(shì)一方的銀行較難提出有效抗辯。另外，若采用合同聯(lián)立理論，基于經(jīng)濟(jì)上的一體性，在樓盤(pán)爛尾之時(shí)，買(mǎi)受人可以突破合同相對(duì)性、將對(duì)開(kāi)發(fā)商享有的不安抗辯權(quán)徑直向作為借款合同相對(duì)方的銀行主張，邏輯上亦具有一定的合理性。

不管采用何種說(shuō)理路徑，實(shí)踐已表明，若預(yù)售資金監(jiān)管行失職導(dǎo)致預(yù)售資金被挪用，抑或貸款行未將預(yù)售資金轉(zhuǎn)入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，導(dǎo)致樓盤(pán)資金鏈斷裂以致?tīng)€尾，借款人中止向貸款行償還貸款本息，有可能得到法院的支持。

關(guān)于能否對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行保全和執(zhí)行，從商品房預(yù)售資金的制度功能出發(fā)，實(shí)務(wù)中對(duì)凍結(jié)、執(zhí)行預(yù)售資金較為謹(jǐn)慎，但同時(shí)并不否定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ恨k公廳關(guān)于商品房預(yù)售款項(xiàng)目可否用于償還公司股東個(gè)人債務(wù)有關(guān)問(wèn)題意見(jiàn)的函》（法辦函〔2016〕712號(hào)）曾作出簡(jiǎn)要回應(yīng)。（2018）最高法執(zhí)監(jiān)105號(hào)案比較能表現(xiàn)最高法院的謹(jǐn)慎立場(chǎng)，“人民法院對(duì)于該賬戶(hù)的保全、執(zhí)行，相對(duì)于普通賬戶(hù)，應(yīng)采取更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。在保全階段，保全人若申請(qǐng)?zhí)岢霰Ｈ槐Ｈ说纳唐贩款A(yù)售款賬戶(hù)，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)該在建工程施工情況、建筑材料購(gòu)買(mǎi)情況、工人工資支付以及稅費(fèi)支付等情況作出嚴(yán)格審查，在保證建設(shè)工程施工正常進(jìn)行的情況下，方可采取保全措施，且盡量不采取全部?jī)鼋Y(jié)賬戶(hù)資金的方式。即使是在執(zhí)行階段，也應(yīng)在設(shè)立該賬戶(hù)的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)后，或賬戶(hù)資金滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)所需資金之外的部分，可采取執(zhí)行措施”。

2022年，最高法院、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號(hào)），強(qiáng)調(diào)法院對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)采取保全、執(zhí)行措施時(shí)要遵循善意文明執(zhí)行理念，堅(jiān)持比例原則。在凍結(jié)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、商品房建設(shè)工程款債權(quán)人、材料款債權(quán)人、租賃設(shè)備款債權(quán)人等請(qǐng)求以預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)資金支付工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等項(xiàng)目建設(shè)所需資金，或者購(gòu)房人因購(gòu)房合同解除申請(qǐng)退還購(gòu)房款，經(jīng)項(xiàng)目所在地住建部門(mén)審核同意的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)及時(shí)支付，并將付款情況及時(shí)向人民法院報(bào)告。

同時(shí)，通知第3條規(guī)定：“開(kāi)設(shè)監(jiān)管賬戶(hù)的商業(yè)銀行接到人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)指令時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即辦理凍結(jié)手續(xù)。商業(yè)銀行對(duì)于不符合資金使用要求和審批手續(xù)的資金使用申請(qǐng)，不予辦理支付、轉(zhuǎn)賬手續(xù)。商業(yè)銀行違反法律規(guī)定或合同約定支付、轉(zhuǎn)賬的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。”因此，在預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)被凍結(jié)后，監(jiān)管行若違規(guī)撥付，導(dǎo)致相關(guān)權(quán)利人受損的，將可能需要對(duì)保全申請(qǐng)人或者執(zhí)行申請(qǐng)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

層出不窮的房地產(chǎn)暴雷、資管產(chǎn)品暴雷，使得商業(yè)銀行在金融市場(chǎng)也承擔(dān)巨大的壓力。從“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的政策要求來(lái)看，商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行的地位至關(guān)重要，而能力越大、責(zé)任越重。預(yù)售資金監(jiān)管行失職，在行政責(zé)任上可能面臨罰款、被要求追回資金、被取消監(jiān)管行資格等，在民事后果上亦可能被解除借款合同、被暫停償還貸款本息、遭遇執(zhí)行申請(qǐng)人的索賠。若借款合同解除后，法院判決由開(kāi)發(fā)商償還剩余貸款本息，由于該爛尾樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商可能并無(wú)足夠的清償能力，銀行的壞賬金額將被迫增多。若被集體暫停償還貸款本息，但該樓盤(pán)繼續(xù)長(zhǎng)期無(wú)法交房，那么銀行亦將累積大額壞賬。