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引 言

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)、限購政策造成房屋滯銷，金融政策調(diào)整，非法集資涉刑等眾多因素疊加，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)逐漸成為常態(tài)。而房企破產(chǎn)案件中，存在爛尾項(xiàng)目較為普遍。爛尾項(xiàng)目涉及拆遷戶債權(quán)、購房者債權(quán)、工程款債權(quán)、銀行抵押債權(quán)等多重主體的利益訴求，各方利益尖銳對(duì)立，情況復(fù)雜，社會(huì)維穩(wěn)壓力極大，如何妥善處置爛尾項(xiàng)目是擺在管理人面前的首要任務(wù)。

以我們項(xiàng)目組辦理的登峰系破產(chǎn)案為例，債務(wù)人企業(yè)破產(chǎn)時(shí)存在兩個(gè)爛尾項(xiàng)目，分別為蕭山區(qū)所前鎮(zhèn)生態(tài)園別墅項(xiàng)目和生態(tài)園高層項(xiàng)目。兩個(gè)爛尾項(xiàng)目房屋土建基本完成，房屋主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)結(jié)頂，但其他公建配套、綠化景觀、道路等工程均未啟動(dòng)。房屋銷售采用預(yù)售的方式，約50%-80%不等的房屋已經(jīng)銷售，并辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)。管理人經(jīng)評(píng)估，如果以在建工程現(xiàn)狀處置，所得價(jià)款極低，無法解決各方利益訴求，故在征求債權(quán)人意見并經(jīng)法院批復(fù)同意后，對(duì)爛尾項(xiàng)目實(shí)施續(xù)建。筆者全程主持了爛尾項(xiàng)目續(xù)建、驗(yàn)收、辦證、銷售等環(huán)節(jié)，現(xiàn)就實(shí)踐過程中的點(diǎn)滴經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)及思考，記錄如下。

一、審慎開展續(xù)建可行性論證

從經(jīng)濟(jì)角度，管理人決定是否實(shí)施續(xù)建，其出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該以續(xù)建是否符合破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化為判斷標(biāo)準(zhǔn)，即是否有利于債權(quán)人實(shí)現(xiàn)更大比例的債權(quán)清償。為此，管理人應(yīng)做好續(xù)建的成本效益分析。在登峰系破產(chǎn)案件中，管理人作了如下續(xù)建可行性論證：

首先，續(xù)建所需資金的測(cè)算。委托專業(yè)的房地產(chǎn)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，對(duì)續(xù)建資金進(jìn)行測(cè)算。需要特別指出的是，對(duì)于爛尾項(xiàng)目續(xù)建的資金測(cè)算，不能僅僅以原先項(xiàng)目開發(fā)總概算減去已經(jīng)投入資金來確定，而要特別考慮因?yàn)轫?xiàng)目爛尾而需額外支出的費(fèi)用。比如，部分爛尾項(xiàng)目的水電管線等因多年?duì)€尾而疏于維修保養(yǎng)，可能需要維修或者全部更換，這將比新建水電管線所需的資金量還大。再比如，隨著消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)逐年提高，原先項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)可能不符合現(xiàn)在的消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，為了驗(yàn)收達(dá)標(biāo)，不得不變更相關(guān)設(shè)計(jì)，為此可能增加巨大的資金。

其次，續(xù)建產(chǎn)出的預(yù)估。委托專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)爛尾項(xiàng)目中未銷售的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。其中，管理人應(yīng)盡量將可處置的資產(chǎn)納入評(píng)估范圍，防止遺漏，如獨(dú)立車位，滿足強(qiáng)制性要求的物業(yè)配套用房之外的可處置面積等。

二、規(guī)范續(xù)建決策的審批程序

管理人實(shí)施續(xù)建，作為破產(chǎn)案件中的一個(gè)重大事項(xiàng)，程序上將直接影響破產(chǎn)案件進(jìn)展，實(shí)體上可能影響眾多債權(quán)人的利益，所以管理人決定續(xù)建前，需要辦理相關(guān)決策審批程序。

最為有效的方式是提請(qǐng)債權(quán)人會(huì)議表決。管理人實(shí)施續(xù)建，從性質(zhì)上既可被認(rèn)定為是“決定繼續(xù)或者停止債務(wù)人的營(yíng)業(yè)”或“通過債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的管理方案”，也可以被認(rèn)定為是“人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人會(huì)議行使的其他職權(quán)”。不論上述哪種事項(xiàng)，均屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第六十一條規(guī)定的債權(quán)人會(huì)議的職權(quán)范疇。故提請(qǐng)債權(quán)人會(huì)議表決是最為穩(wěn)妥和有效的方式。

但是如果因?yàn)榭陀^原因，無法召開債權(quán)人會(huì)議表決，退而求其次，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第六十九條的規(guī)定，管理人應(yīng)該向債權(quán)人委員會(huì)報(bào)告。對(duì)于未設(shè)立債權(quán)人委員會(huì)的，管理人實(shí)施續(xù)建前應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告人民法院，建議由人民法院作出書面批復(fù)。

三、充分論證續(xù)建資金來源

關(guān)于續(xù)建資金的來源。由于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的一個(gè)重大原因就是資金鏈斷裂，所以續(xù)建資金的籌集，是管理人面臨的重大難題。實(shí)踐中，根據(jù)不同的案件情況，主要存在以下的籌資模式：購房者集資、政府墊資、管理人以律師事務(wù)所的名義向銀行借款、管理人預(yù)售部分房產(chǎn)籌資、公益?zhèn)谫Y等。

關(guān)于續(xù)建資金的法律屬性。除了購房者集資自救外，管理人其他方式的籌資，其性質(zhì)均為破產(chǎn)企業(yè)對(duì)外借款，需要破產(chǎn)企業(yè)通過未來房產(chǎn)銷售收入予以償還。但由于破產(chǎn)法對(duì)破產(chǎn)企業(yè)償債具有明確的法律規(guī)定，故該債務(wù)的性質(zhì)界定將嚴(yán)重影響清償?shù)捻樜?。?shí)踐中，一般將續(xù)建資金的借款作為共益?zhèn)鶆?wù)認(rèn)定，優(yōu)先于破產(chǎn)債權(quán)予以支付，主要理由有以下幾點(diǎn)：一是實(shí)施爛尾項(xiàng)目的續(xù)建，屬于破產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)營(yíng)業(yè)范圍，符合《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條關(guān)于共益?zhèn)鶆?wù)規(guī)定的第四項(xiàng)，即“為債務(wù)人繼續(xù)營(yíng)業(yè)而應(yīng)支付的勞動(dòng)報(bào)酬和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用以及由此產(chǎn)生的其他債務(wù)”；二是續(xù)建資金的借款行為，發(fā)生在法院受理破產(chǎn)案件之后，且續(xù)建資金將嚴(yán)格專項(xiàng)用于爛尾項(xiàng)目續(xù)建；三是續(xù)建的目的是為了全體債權(quán)人利益的最大化；四是以共益?zhèn)鶆?wù)定性，有利于消除出借方的顧慮，否則破產(chǎn)企業(yè)融資難的問題無法得到根本的解決。

當(dāng)然，如果破產(chǎn)企業(yè)完全喪失融資能力，特別是管理人無法通過續(xù)建出售資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資金回籠的，如破產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將房產(chǎn)全部或大部分預(yù)售，剩余資產(chǎn)價(jià)值不足以覆蓋續(xù)建成本的，則管理人不得不征求廣大購房者的意見，并要求購房者自行集資續(xù)建費(fèi)用。因?yàn)榇藭r(shí)管理人實(shí)施續(xù)建，續(xù)建完成后破產(chǎn)企業(yè)并無額外收益，僅由購房者享受了續(xù)建成果，對(duì)其他債權(quán)人并無益處，故此時(shí)管理人實(shí)施借款行為，不符合共益?zhèn)鶆?wù)設(shè)立的初衷。這也可以反向證明，管理人實(shí)施續(xù)建行為，必須以全體債權(quán)人利益最大化為初衷，因此續(xù)建資金的借款其性質(zhì)屬于共益?zhèn)鶆?wù)。

四、穩(wěn)妥選擇續(xù)建單位

管理人自身并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不具備實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，故即使管理人實(shí)施續(xù)建，開發(fā)主體仍沿用進(jìn)入破產(chǎn)程序的房地產(chǎn)企業(yè)，這一點(diǎn)毋庸置疑。但對(duì)于續(xù)建的具體實(shí)施單位，包括勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等，卻存在沿用原先單位或者重新選擇的區(qū)別。

根據(jù)我們辦理的登峰系破產(chǎn)案的實(shí)踐，我們較為傾向由原先單位實(shí)施續(xù)建，主要理由如下：

(1) 可以減少重新選擇實(shí)施單位需要的招投標(biāo)程序，簡(jiǎn)化續(xù)建流程；

(2) 減少原先單位的阻力，順利實(shí)施續(xù)建。由于爛尾項(xiàng)目的續(xù)建，管理人是有資金保障的，且作為共益?zhèn)鶆?wù)直接支付，不存在費(fèi)用拖欠的問題，故續(xù)建項(xiàng)目存在一定的利潤(rùn)空間，對(duì)原先單位有一定的利好，如果不同意由其實(shí)施續(xù)建，其可能采取不移交前期項(xiàng)目資料、不配合竣工驗(yàn)收、拒絕項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)交接等方式阻撓；

(3) 爛尾項(xiàng)目一般均存在對(duì)原先單位款項(xiàng)的拖欠，故原先單位也是破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人，特別是施工單位的工程款債權(quán)還具有優(yōu)先性，所以續(xù)建對(duì)原先單位具有直接的利害關(guān)系，原先單位也可能是續(xù)建的直接受益者，這也將增加原先單位做好續(xù)建工作的積極性和自覺性；

(4) 由原先單位實(shí)施續(xù)建，可以保證續(xù)建前后工程的連貫性，充分發(fā)揮原先單位對(duì)項(xiàng)目情況熟悉的優(yōu)勢(shì)，且如果項(xiàng)目產(chǎn)生質(zhì)量問題，責(zé)任主體較為明確，不需要區(qū)分續(xù)建前后不同主體予以區(qū)別對(duì)待。

當(dāng)然，實(shí)踐中也可能存在特殊情況，比如因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，其建設(shè)資金拖欠可能導(dǎo)致原先單位也進(jìn)入破產(chǎn)境地，無法由原先單位實(shí)施續(xù)建。又比如，部分爛尾項(xiàng)目之所以出現(xiàn)爛尾，原先單位也可能存在一定的原因，如相關(guān)單位資質(zhì)存在缺陷、挪用建設(shè)資金等。綜上，對(duì)于續(xù)建單位的選擇，兩種方式均存在各自的利弊，管理人需要根據(jù)案件實(shí)際情況，甄別確定。

五、有效分割爛尾項(xiàng)目續(xù)建工程施工界面

在爛尾項(xiàng)目續(xù)建過程中，對(duì)續(xù)建前后施工界面予以分割，具有重大的實(shí)踐意義：

(1) 如果續(xù)建前后實(shí)施單位不一致，施工界面的有效分割，是確定續(xù)建前后工程量和工程質(zhì)量的主要依據(jù)，能有效避免工程款結(jié)算困難和工程質(zhì)量責(zé)任主體不明的問題；

(2) 即使?fàn)€尾續(xù)建由原先單位實(shí)施，但由于原先拖欠的工程款性質(zhì)為破產(chǎn)債權(quán)，續(xù)建的工程款性質(zhì)為共益?zhèn)鶆?wù)，在破產(chǎn)案件中的支付順位完全不一致，如不嚴(yán)格分割，極易造成混同或者重復(fù)計(jì)算。

為此，在登峰系破產(chǎn)案中，管理人在啟動(dòng)爛尾續(xù)建前，委托了專業(yè)的審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)已經(jīng)完成的工程量予以審計(jì)結(jié)算。如有必要，還建議另行委托專業(yè)的工程質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)，對(duì)已經(jīng)完成的工程質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

六、嚴(yán)格把好續(xù)建“三控”關(guān)

管理人實(shí)施爛尾續(xù)建，工作重點(diǎn)是把好“三控”，即對(duì)工程質(zhì)量、施工進(jìn)度和工程成本的控制。對(duì)于工程質(zhì)量和施工進(jìn)度的控制，管理人應(yīng)該充分強(qiáng)化監(jiān)理單位的職責(zé)，同時(shí)有效調(diào)動(dòng)破產(chǎn)房企留守高管人員的工作積極性，克服自身專業(yè)能力的不足。對(duì)于工程成本的控制，建議充分發(fā)揮第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的力量，如在續(xù)建可行性論證階段，委托專業(yè)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)續(xù)建成本進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算，在續(xù)建實(shí)施過程中，委托專業(yè)的工程審計(jì)機(jī)構(gòu)開展全方位的跟蹤審計(jì)，以有效控制續(xù)建成本。

七、多渠道探索續(xù)建完成后房產(chǎn)銷售

續(xù)建完成后，有效開展房產(chǎn)銷售，實(shí)現(xiàn)資金回籠是爛尾項(xiàng)目續(xù)建的目標(biāo)。但是，由于目標(biāo)房企已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)程序，特別是進(jìn)入破產(chǎn)清算程序的房地產(chǎn)企業(yè)，其房產(chǎn)銷售的資質(zhì)可能受到限制，如房管部門不再同意辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，稅務(wù)部門不再同意開具相關(guān)發(fā)票等，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)自行銷售。

上述難題，在我們辦理的登峰系破產(chǎn)案中均實(shí)際發(fā)生過。實(shí)踐中，針對(duì)銷售資格瑕疵問題，管理人可采取司法拍賣的方式予以解決，即通過法院司法拍賣平臺(tái)出售房產(chǎn)，在拍賣成交后，申請(qǐng)法院出具司法裁定和協(xié)助執(zhí)行文書，要求不動(dòng)產(chǎn)登記部門協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。針對(duì)破產(chǎn)房企無法開具發(fā)票的問題，管理人通過府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，申請(qǐng)稅務(wù)部門同意以完稅憑證替代發(fā)票的方式予以解決。