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近年來(lái)，隨著國(guó)際交往的日益頻繁和中產(chǎn)階級(jí)資產(chǎn)多元化合理配置需求的增加，在遵守國(guó)家外匯管理政策和規(guī)定的前提下，海外置業(yè)逐漸成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，國(guó)人海外置業(yè)的目標(biāo)國(guó)家主要集中在傳統(tǒng)老牌發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)、加拿大、澳大利亞、新西蘭和英國(guó)等。同時(shí)，一些歐洲國(guó)家，比如希臘、塞浦路斯等，也伴隨其移民政策推出了一系列海外購(gòu)房項(xiàng)目。本文將著重闡述在加拿大購(gòu)房置業(yè)所需要了解的法律知識(shí)，幫助投資者避免由于傳統(tǒng)定式思維而導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)。

加拿大地廣人稀，95%的人口居住在美加邊境，來(lái)往美國(guó)十分方便，長(zhǎng)期以來(lái)都是國(guó)人移民的熱門(mén)目的地之一。自新冠疫情以來(lái)，加拿大多個(gè)熱門(mén)區(qū)域的房?jī)r(jià)一路飆升，吸引了全球眾多投資客的關(guān)注。因此，了解與購(gòu)房置業(yè)相關(guān)的法律規(guī)定，以便做出明智的決定(informed decision)，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。

在決定購(gòu)買(mǎi)加拿大房產(chǎn)之前，投資者首先要確定自己是否具有購(gòu)房資格。為了緩解加拿大國(guó)內(nèi)存在的房屋供需不平衡以及可購(gòu)住房緊張的問(wèn)題，自2023年1月1日起，加拿大出臺(tái)了《禁止非加拿大居民購(gòu)買(mǎi)加拿大民居房產(chǎn)法》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadian Act）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：“《購(gòu)房禁令法》”），該法旨在為過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，避免海外炒房團(tuán)過(guò)快拉高房?jī)r(jià)，同時(shí)將可購(gòu)房屋優(yōu)先供給加拿大本國(guó)公民和永久居民，真正實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。根據(jù)《購(gòu)房禁令法》的規(guī)定，其原本有效期為2年，至2025年1月1日，但在2024年2月，加拿大聯(lián)邦政府宣布將該法的有效性再延長(zhǎng)兩年，即外國(guó)人禁止在加拿大購(gòu)買(mǎi)民居住房的期限延長(zhǎng)至2027年1月。鑒于2025-2027年間房屋供給難以從實(shí)質(zhì)上緩解加拿大住房荒問(wèn)題，該法在2027年到期之前繼續(xù)延期的可能性極大。但在此期間是否會(huì)出現(xiàn)禁令的短暫空檔期，目前尚不確定，購(gòu)房投資者需持續(xù)關(guān)注。

《購(gòu)房禁令法》對(duì)非加拿大居民、民居房產(chǎn)和直接或間接購(gòu)買(mǎi)的定義都做了非常詳細(xì)的規(guī)定，且在其實(shí)施過(guò)程中，該法的限制范圍也進(jìn)行了進(jìn)一步的調(diào)整。這些調(diào)整充分反映了各利益集團(tuán)的博弈，也為投資客了解和掌握法律法規(guī)和政策走向提供了方向指引。

01 誰(shuí)是非加拿大居民（Non-Canadian）？

加拿大人(Canadian)一詞，在加拿大不同法律規(guī)定中具有不同的含義。在加拿大移民法中，加拿大人指具有加拿大國(guó)籍的人，即加拿大護(hù)照的持有者（持有加拿大護(hù)照通常作為入籍的標(biāo)志），這與加拿大永久居民（持有加拿大永久居留卡，即楓葉卡的人）有所區(qū)別。但在加拿大聯(lián)邦刑法典和《購(gòu)房禁令法》中，加拿大人的概念又將二者合二為一，即包括加拿大公民和永久居民。加拿大境內(nèi)的印第安人作為一種特殊的法律存在，也包含其中。根據(jù)《購(gòu)房禁令法》規(guī)定，非加拿大人指不持有加拿大國(guó)籍、無(wú)永居卡且非加拿大印第安人的個(gè)人。（印第安人在加拿大法律中具有不同的稱(chēng)呼和定義，比如原住民、First Nation, indigenous people等，在不同的法律背景下其指代和包括的范圍也有所不同。鑒于此內(nèi)容并非本文重點(diǎn)，此處不再贅述。）此外，考慮到公司購(gòu)房的情況，非加拿大人還包括非根據(jù)加拿大聯(lián)邦和各省法律設(shè)立的公司，即外國(guó)公司。同時(shí)，對(duì)于根據(jù)加拿大法律設(shè)立的非上市公司，若其實(shí)控人為非加拿大人或公司的，也在此禁令的禁止范圍之內(nèi)。

02 臨時(shí)居民的例外條款

該法頒布時(shí)，加拿大境內(nèi)存在很多持有工作簽證的臨時(shí)居民。為平息他們的不滿(mǎn)，該法又增設(shè)了例外條款，對(duì)符合一定條件的工簽持有者網(wǎng)開(kāi)一面。這些條件包括：計(jì)劃購(gòu)房的工簽持有人必須在購(gòu)房之前的四年中至少三年有全職工作，并在此四年中至少在三個(gè)稅務(wù)年度按照加拿大稅務(wù)局的規(guī)定申報(bào)個(gè)人所得稅。符合上述規(guī)定的購(gòu)房者只可以購(gòu)買(mǎi)一套自住用房。針對(duì)國(guó)際學(xué)生也有類(lèi)似的例外條款，考慮到本文的讀者范圍，此處不再詳細(xì)闡述。

03 什么是民居房產(chǎn)？

對(duì)于民居房產(chǎn)的規(guī)定則更為細(xì)致。民居房產(chǎn)指位于加拿大境內(nèi)、符合下述規(guī)定的房產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)：獨(dú)立屋或類(lèi)似建筑（供個(gè)人居住使用，不超過(guò)三個(gè)居住單元）及其下方和緊鄰的土地；以及供個(gè)人居住使用的半獨(dú)立屋，包括雙拼、聯(lián)排、公寓等和其緊鄰及下方的土地。同其他法規(guī)類(lèi)似，該法對(duì)于民居房產(chǎn)的規(guī)定還設(shè)置了兜底條款，即包括其他法律規(guī)定的民居房產(chǎn)。

04 禁令之外的購(gòu)房機(jī)會(huì)

通過(guò)上述規(guī)定不難發(fā)現(xiàn)，看似嚴(yán)格的《購(gòu)房禁令法》，其實(shí)對(duì)某些特定種類(lèi)的房產(chǎn)有所放寬。有意在加拿大投資和購(gòu)房置業(yè)的朋友們依然可以在特定范圍內(nèi)享受房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)自由。

《購(gòu)房禁令法》未禁止非加拿大居民購(gòu)買(mǎi)建房地塊。與中國(guó)不同，在加拿大，土地作為重要的財(cái)產(chǎn)可由私人擁有。由于房屋是構(gòu)建于土地之上的，非加拿大居民對(duì)于土地的自由買(mǎi)賣(mài)在一定程度上緩解了購(gòu)房禁令的限制。實(shí)際上，在《購(gòu)房禁令法》頒布之初，土地也包括在房地產(chǎn)禁令之中，但在2023年3月27日對(duì)《購(gòu)房禁令法》的修改案中，空地(vacant land)已經(jīng)被排除在外。也就是說(shuō)，雖然非加拿大居民受《購(gòu)房禁令法》的限制無(wú)法在加拿大購(gòu)買(mǎi)民居用房，但是卻可以自由購(gòu)買(mǎi)用于建房的地塊(land lot)。購(gòu)買(mǎi)了地塊之后，投資人可以委托當(dāng)?shù)亟ㄖ驹诘貕K上建設(shè)房屋，從而達(dá)到持有加拿大房產(chǎn)的目的。相較于購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有房產(chǎn)，委托開(kāi)發(fā)商自建房具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，比如可以自由設(shè)計(jì)房屋的內(nèi)外結(jié)構(gòu)，自行決定建筑方式（須符合當(dāng)?shù)亟ㄖ?biāo)準(zhǔn)和相關(guān)法律法規(guī)），以及非常便捷地進(jìn)行全屋定制。對(duì)空閑地塊禁止的解除，其立法宗旨在于立法者認(rèn)為非加拿大公民或居民購(gòu)買(mǎi)加拿大土地投資蓋房，可以在一定程度緩解當(dāng)?shù)刈》烤o張的局面，與本地建筑商建設(shè)的房屋形成互補(bǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

另一個(gè)未被《購(gòu)房禁令法》限制和禁止的領(lǐng)域就是商用住房的購(gòu)買(mǎi)和投資。非加拿大公民和居民可自由進(jìn)行商業(yè)投資，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，包括寫(xiě)字樓、辦公室、零售店鋪、酒店等。在商業(yè)房產(chǎn)領(lǐng)域，小型家庭旅館或者Airbnb值得關(guān)注。此類(lèi)小型商業(yè)地產(chǎn)通常位于獨(dú)棟或聯(lián)排民居之中，提供不同數(shù)量的客房。雖地處民居，但因其經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)，亦被視為商業(yè)房產(chǎn)。投資者可通過(guò)收購(gòu)此類(lèi)房產(chǎn)所屬公司（股權(quán)收購(gòu)或資產(chǎn)收購(gòu)）的方式購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)資產(chǎn)。除此之外，地處郊區(qū)的度假屋或休閑居所亦不在《購(gòu)房禁令法》的禁止范圍內(nèi)。

關(guān)于在加拿大投資置業(yè)過(guò)程中需要注意的其他法律問(wèn)題，請(qǐng)見(jiàn)本系列的第二篇文章——房屋的買(mǎi)賣(mài)與過(guò)戶(hù)法律要點(diǎn)。