本系列文章旨在按照房屋租賃合同糾紛案件類型，向當事人介紹案件的價值判斷和事實判斷所涉及的問題。
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1.1 出租人將其部分房屋（“案涉房屋”）出租給承租人用于經(jīng)營酒店。租賃合同約定：
(1) 案涉房屋所在建筑物（“案涉建筑物”）經(jīng)有關(guān)部門鑒定為危樓，需加固后方能使用。
(2) 承租人承諾，將嚴格按照加固設(shè)計單位和有關(guān)機關(guān)出具的加固改造方案，對案涉房屋進行加固，確保案涉房屋達到商業(yè)房產(chǎn)使用標準，承租人承擔(dān)全部費用。
(3) 加固工程方案的報批、建設(shè)、驗收均由承租人負責(zé)，出租人根據(jù)需要提供協(xié)助。承租人如未經(jīng)加固合格即擅自使用案涉房屋，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。
(4) 租賃合同簽訂之日，承租人應(yīng)向出租人支付履約保證金。
1.2 出租人按照租賃合同約定交付了案涉房屋。
1.3 承租人按照租賃合同約定支付了履約保證金。
1.4 承租人將加固工程發(fā)包給某施工企業(yè)，在加固施工過程中，案涉建筑物大部分垮塌。
1.5 出租人此前已經(jīng)將案涉房屋所在案涉建筑物的其他部分房屋出租給了某商業(yè)銀行，案涉建筑物倒塌時，二者的租賃合同正在履行中，因案涉建筑物倒塌而被迫終止。出租人與該商業(yè)銀行達成賠償協(xié)議，出租人一次性賠償該商業(yè)銀行因案涉建筑物倒塌的損失。此外，出租人因案涉建筑物倒塌賠償附近居民和單位的人身和財產(chǎn)損失，并因此支付排除危險、排險期間的過渡安置費用。
2.1 出租人
2.1.1 是否可以解除租賃合同？
2.1.1.1 解除方式
2.1.1.1.1 案前解除？
2.1.1.1.2 案前解除+請求裁決確認已經(jīng)解除？
2.1.1.1.3 請求裁決解除？
2.1.1.2 解除時間？
2.1.1.3 解除事由
2.1.1.3.1 約定解除？
2.1.1.3.2 法定解除？
2.1.1.4 合同責(zé)任
2.1.1.4.1 締約過失責(zé)任？
2.1.1.4.2 違約責(zé)任？
2.1.1.5 解除是否有溯及力？
2.1.2 是否可以請求裁決承租人將房屋恢復(fù)原狀并返還？
2.1.3 是否可以請求裁決承租人賠償損失？
2.1.3.1 出租人與承租人的租金損失？
2.1.3.2 出租人與商業(yè)銀行的租金損失？
2.1.3.3 出租人因案涉建筑物毀損受到的損失？案涉建筑物是否可以按照市場交易價值折價定損？
2.1.3.4 出租人支付排除危險、補償他人費用而發(fā)生的損失？
2.1.4 是否可以請求裁決承租人支付違約金？
2.1.4.1 是否存在違約金條款？
2.1.4.2 租賃合同無效情況下違約金條款是否適用？
2.1.4.3 租賃合同解除情況下違約金條款是否適用？
2.1.4.4 違約金對象？是否與其他請求重合？
2.1.4.5 違約金的計算方式
2.1.4.5.1 基數(shù)？
2.1.4.5.2 比例？
2.1.4.5.3 起始日期、截止日期、計算過程及暫計金額？
2.2 承租人
2.2.1 是否可以請求裁決確認租賃合同無效？
2.2.1.1 租賃合同是否屬于附條件租賃合同？
2.2.1.1.1 租賃合同是否包含加固案涉建筑物與租賃案涉房屋兩部分內(nèi)容？
2.2.1.1.2 上述兩部分內(nèi)容的前者是否為后者的前提條件？
2.2.1.2 違反《商品房屋租賃管理辦法》是否可以導(dǎo)致租賃合同無效？
2.2.1.3 若租賃合同無效，雙方過錯如何確定？各自損失如何確定？
2.2.2 是否可以解除租賃合同？
2.2.2.1 解除方式
2.2.2.1.1 案前解除？
2.2.2.1.2 案前解除+請求裁決確認已經(jīng)解除？
2.2.2.1.3 請求裁決解除？
2.2.2.2 解除類型
2.2.2.2.1 約定解除？
2.2.2.2.2 法定解除？
2.2.2.3 解除事由
2.2.2.3.1 締約過失責(zé)任？
2.2.2.3.2 違約責(zé)任？
2.2.3 如何協(xié)調(diào)租賃合同無效與解除兩個請求？
2.2.4 是否可以請求裁決出租人賠償損失？
2.2.4.1 加固工程費用損失？
2.2.4.2 經(jīng)營利潤損失？
2.2.5 是否可以請求裁決出租人返還履約保證金？
2.2.6 是否可以請求裁決出租人支付違約金？
2.2.6.1 是否存在違約金條款？
2.2.6.2 租賃合同無效情況下違約金條款是否適用？
2.2.6.3 租賃合同解除情況下違約金條款是否適用？
2.2.6.4 違約金對象？是否與其他請求重合？
2.2.6.5 違約金的計算方式
2.2.6.5.1 基數(shù)？
2.2.6.5.2 比例？
2.2.6.5.3 起始日期、截止日期、計算過程及暫計金額？
3.1 出租人自己在出租前是否進行過加固？
3.2 雙方在簽訂租賃合同之前，出租人對案涉建筑物屬于危樓的具體披露情況？
3.3 承租人在簽訂租賃合同時是否知曉案涉建筑物曾被鑒定為危樓？知曉的程度？
3.4 加固案涉建筑物與租賃案涉房屋之間的關(guān)系？出租人開始收取租金的日期與加固工程完工日期之間的關(guān)系？
3.5 案涉建筑物倒塌的原因？
3.6 承租人及施工企業(yè)的加固工程設(shè)計、施工情況是否合法合規(guī)合理？與案涉建筑物倒塌是否存在因果關(guān)系？
3.7 承租人是否將加固方案提供給出租人確認？
3.8 案涉房屋的經(jīng)營用途？是否涉及公共安全？
3.9 履約保證金的范圍？是否涵蓋加固案涉建筑物的責(zé)任？
3.10 將案涉建筑物鑒定為危樓的《房屋安全鑒定意見》中對案涉建筑物的處置意見？是可以加固繼續(xù)使用？還是拆除全部結(jié)構(gòu)？
4.1 案涉房屋用于經(jīng)營酒店，是否危及公共安全？租賃合同是否因此無效？
4.2 若租賃合同因危及公共安全而被認定無效，出租人與承租人誰的過錯更大？誰更有責(zé)任避免達成如此交易而危及公共安全？
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