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本人在長(zhǎng)期為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方或資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方提供法律服務(wù)的過(guò)程中，梳理了作為出租方的產(chǎn)權(quán)人或運(yùn)營(yíng)管理方關(guān)注的問(wèn)題，以及催收租金、合同解除、清鋪等環(huán)節(jié)的常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合實(shí)踐中常見(jiàn)糾紛及相關(guān)司法判例，從出租方如何合法主張權(quán)利、規(guī)避違法違約風(fēng)險(xiǎn)的角度，圍繞一系列熱點(diǎn)問(wèn)題提出合規(guī)建議，供商業(yè)地產(chǎn)出租方參考。

本文將主要探討催收租金涉及的法律問(wèn)題。

這是困惑很多出租人的問(wèn)題，出租人在發(fā)函催收租金無(wú)果后能否采取斷水?dāng)嚯姷拇胧┢仁钩凶馊死U納租金？

租賃合同可以約定出租人享有斷水?dāng)嚯姷臋?quán)利，該約定并不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，也不違反公序良俗，應(yīng)為合法有效。

在廣東省東莞市中級(jí)人民法院第(2018)粵19民終9555號(hào)案中，合同未對(duì)斷水?dāng)嚯娮鞒黾s定，法院認(rèn)為在催收租金的次日即對(duì)店鋪斷水?dāng)嚯?，未能給予承租人合理期限支付租金，故認(rèn)定出租人違約。

因承租人違約在先，出租人應(yīng)有權(quán)行使履行抗辯權(quán)，即暫停履行部分合同義務(wù)，如中斷供水供電，但應(yīng)控制在合理限度?！侗本┦懈呒?jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》認(rèn)可了經(jīng)營(yíng)性租賃中出租人斷水?dāng)嚯姷拇呤兆饨鸱绞剑瑫r(shí)明確了行使條件和必要限度的要求：

1. 出租人事先催收行為；

2. 出租人事先告知承租人將采取斷電（水、氣）等行為；

3. 在催收和通知后承租人在合理期限內(nèi)仍未支付租金。出租人還應(yīng)確保斷水?dāng)嚯妼?duì)合同履行造成的影響應(yīng)當(dāng)與承租人欠付租金的數(shù)額、比例及過(guò)錯(cuò)程度相適應(yīng)。否則給承租人造成損失的，仍需賠償損失。

可見(jiàn)，法院對(duì)于出租人采取斷水?dāng)嚯娛侄未呤兆饨?，有著?yán)格的限制，斷水?dāng)嚯娫斐傻膿p失不應(yīng)該超過(guò)拖欠租金的影響。但實(shí)踐操作中，這個(gè)“火候”很難掌握，萬(wàn)一“火候”大了，還是難逃賠償責(zé)任！

目前在大部分地區(qū)，法院尚未出臺(tái)認(rèn)可斷水?dāng)嚯姷膶徟兄笇?dǎo)意見(jiàn)，具體案件中對(duì)出租人采取斷水?dāng)嚯姺绞酱呤兆饨鸬?，是否判決賠償?shù)牟淮_定性較大。

實(shí)踐中，承租人有時(shí)租賃房屋后又轉(zhuǎn)租給第三人或?qū)⒎课萏峁┙o關(guān)聯(lián)公司使用，出租人在向承租人催收租金無(wú)果、甚至承租人失聯(lián)的情形下，能否直接向次承租人或?qū)嶋H使用人主張租金？

由于出租人與承租人之間存在租賃合同，出租人只能基于租賃合同關(guān)系向合同相對(duì)方主張支付租金。而次承租人或?qū)嶋H使用人并非租賃合同主體，出租人與其不存在租賃合同關(guān)系，無(wú)法直接向其主張租金?！侗本┦懈呒?jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》明確指出，如出租人以承租人和次承租人或?qū)嶋H使用人為共同被告，要求二者就租金、違約金承擔(dān)連帶責(zé)任的，一般不予支持。

根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》的規(guī)定，構(gòu)成債務(wù)加入，主要表現(xiàn)在如下方面：次承租人或?qū)嶋H使用人同意承擔(dān)租金等合同債務(wù)的；事實(shí)上存在次承租人或?qū)嶋H使用人以自己的名義交納租金、與出租人進(jìn)行債務(wù)對(duì)賬清算等實(shí)際履行租賃合同義務(wù)行為的。

可見(jiàn)，如果出租人能夠證明次承租人或?qū)嶋H使用人曾以自己的名義繳納過(guò)租金或與出租人進(jìn)行過(guò)對(duì)賬結(jié)算的，可以視為次承租人或?qū)嶋H使用人以實(shí)際行為表明認(rèn)可債務(wù)加入。無(wú)論是明示或默示的債務(wù)加入，出租人均可向表示債務(wù)加入的第三人（次承租人或?qū)嶋H使用人）主張支付租金。