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本人在長(zhǎng)期為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方或資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方提供法律服務(wù)的過程中，梳理了作為出租方的產(chǎn)權(quán)人或運(yùn)營(yíng)管理方關(guān)注的問題，以及催租、合同解除、清鋪等環(huán)節(jié)的常見法律風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合實(shí)踐中常見糾紛及相關(guān)司法判例，從出租方如何合法主張權(quán)利、規(guī)避違法違約風(fēng)險(xiǎn)的角度，圍繞一系列熱點(diǎn)問題提出合規(guī)建議，供商業(yè)地產(chǎn)出租方參考。

本文將主要探討租賃合同解除過程中的合規(guī)問題。

*本文將就第二部分內(nèi)容具體展開，第一部分可點(diǎn)此回顧：

安理觀法丨商業(yè)地產(chǎn)出租方合規(guī)探討之 “如何合法催收租金”

當(dāng)多次催收租金無果，出租人只能解除合同。最理想的是雙方“和平分手”，即協(xié)商一致解除合同；但在承租人不配合甚至失聯(lián)的情形下，出租人只能單方通知解除或起訴/仲裁解除（民法典第565條明確規(guī)定了起訴或申請(qǐng)仲裁解除的情形）。單方通知解除，相對(duì)快捷，被普遍采納，自解除通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除，但前提是符合法定或約定的解除條件。

在發(fā)送解除通知前，出租人應(yīng)自行或由外聘律師充分審查是否滿足解除的實(shí)質(zhì)要件和形式要件。租賃合同對(duì)于解除條件有明確約定的，應(yīng)優(yōu)先適用合同約定。如因拖欠租金的解除，應(yīng)核查合同約定中有無先行催收的特殊要求或限制，確保發(fā)送解除通知前已滿足前置程序的要求；合同沒有明確約定解除條件的，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由拖欠租金的，出租人應(yīng)先行催告承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人未在該期限內(nèi)支付的，才能解除合同。

另外，無論行使約定解除權(quán)亦或法定解除權(quán)，均應(yīng)核查承租人是否存在中止履行的履行抗辯權(quán)，即出租人是否存在違法或違約情形，使得承租人有權(quán)中止支付租金。

但是，需要特別注意，在新冠疫情時(shí)期（有關(guān)案例發(fā)生時(shí)間集中在2020年1月至2020年6月）發(fā)生的欠租，出租人則無法完全依照合同約定的解除條件解除合同。《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第5條明確規(guī)定，用于經(jīng)營(yíng)的房屋，如因疫情或疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，承租人遲延支付租金不構(gòu)成違約，出租人也不得以遲延付款為由主張解除租賃合同。

北京市第二中級(jí)人民法院(2021)京02民終7534號(hào)案件，法院在判決書中明確指出，承租人因新冠肺炎疫情導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)狀況明顯惡化，其延期支付租金的行為不能被認(rèn)定為違約。因承租人延期支付租金的行為不構(gòu)成違約，出租人僅以欠租為由發(fā)出的合同解除通知書不發(fā)生解除合同的法律效力。

疫情期間，出租人不得因承租人拖欠租金解除合同，也并非絕對(duì)，需要具體分析承租人經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類型及受到疫情防控措施的影響程度，同時(shí)還要考慮出租人是否對(duì)付款期限做了適當(dāng)寬限或是否對(duì)房租進(jìn)行了減免等因素。

重慶市榮昌區(qū)人民法院(2020)渝0153民初1475號(hào)案件中，法院認(rèn)為：出租人主動(dòng)分擔(dān)承租人損失（即減免了租金），并給予承租人繼續(xù)履行本案租賃合同方便的行為（即寬限了付款期限），照顧了承租人因新冠疫情受損的事實(shí)，承租人應(yīng)對(duì)減免后的租金承擔(dān)支付義務(wù)，承租人無正當(dāng)理由超過寬限期仍未支付租金等款項(xiàng)，有違合同約定和誠(chéng)實(shí)信用，出租人有權(quán)依照約定解除租賃合同。

《民法典》第719條規(guī)定了次承租人的代償權(quán)和追償權(quán)，即次承租人可以代承租人支付其欠付租金和違約金，但轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不具有法律約束力的除外；次承租人代為支付的款項(xiàng)可以充抵其應(yīng)向承租人支付的租金，超出應(yīng)付租金的，次承租人有權(quán)向承租人追償。

《民法典》這一規(guī)定系吸收了原租賃合同司法解釋的次承租人“代為清償權(quán)”的規(guī)定，并予以完善。原租賃合同司法解釋主要規(guī)定了次承租人代為清償租金等債務(wù)后可以抗辯出租人的解除權(quán)。《民法典》主要從次承租人有權(quán)代付租金的角度進(jìn)行了規(guī)定，主要是為了平衡次承租人與出租人、承租人之間的利益，盡量維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

但次承租人行使代償權(quán)有個(gè)前提，即出租人認(rèn)可轉(zhuǎn)租合同的效力。換言之，作為出租人，能否行使解除權(quán)，關(guān)鍵在于對(duì)轉(zhuǎn)租合同的效力是否認(rèn)可。出租人事先知曉轉(zhuǎn)租的，在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，視為同意轉(zhuǎn)租，即默認(rèn)轉(zhuǎn)租合同效力；出租人事先不知道轉(zhuǎn)租的，享有認(rèn)可或否定轉(zhuǎn)租合同效力的選擇權(quán)。

出租人書面確認(rèn)過轉(zhuǎn)租合同或備案過轉(zhuǎn)租合同的，應(yīng)屬于知曉且認(rèn)可轉(zhuǎn)租合同，如次承租人主動(dòng)代承租人支付欠付租金和違約金的，則法院將不會(huì)支持出租人的解除請(qǐng)求。其實(shí)，如次承租人能夠代承租人支付租金和違約金并繼續(xù)使用租賃房屋，對(duì)出租方來說未嘗不是件好事，出租方無需另尋下家，也避免了空置期損失。實(shí)踐中，由于租金是預(yù)付，次承租人已向承租人支付未來租期租金的情形下，往往并不愿再向出租人重復(fù)支付租金。

另，法律規(guī)定的代償權(quán)僅針對(duì)次承租人，并不包含無償使用房屋的實(shí)際使用人，實(shí)際使用人是否可以主張代償權(quán)以抗辯出租人的解除權(quán)，有待進(jìn)一步探討。本人傾向于賦予實(shí)際使用人次承租人的法律地位，便于解決實(shí)際問題。

除了符合解除條件、不違反法律法規(guī)或最高院指導(dǎo)意見之外，解除通知的有效送達(dá)，也很重要。如未能有效送達(dá)，則解除不發(fā)生法律效力。如何確保有效送達(dá)？應(yīng)注意如下問題：

通常采取當(dāng)面送達(dá)、郵寄送達(dá)等方式，電子郵件、微信等電子送達(dá)方式也逐漸被認(rèn)可，如遇承租人拒收的，也可以考慮留置送達(dá)，即直接在租賃房屋門口張貼通知。

在郵寄發(fā)送解除通知時(shí)，盡量采取EMS方式，并且做好郵寄的證據(jù)保全，紙質(zhì)郵寄單上要寫清內(nèi)件名稱，電子單據(jù)要存好郵寄和送達(dá)的記錄，可以截屏保存。建議最好錄制個(gè)郵寄的視頻，以證明郵寄的文件內(nèi)容即為解除通知。

有的租賃合同明確約定了承租人送達(dá)地址，應(yīng)向約定地址發(fā)送解除通知；有的合同沒有約定，可以向租賃房屋所在地發(fā)送，也可以核查承租人注冊(cè)地，向注冊(cè)地發(fā)送，大部分承租人的注冊(cè)地即為租賃房屋所在地。如遇承租人失聯(lián)或已搬離租賃房屋，向租賃房屋地址發(fā)送，勢(shì)必?zé)o法送達(dá)，就會(huì)比較麻煩。如果確認(rèn)承租人有其他經(jīng)營(yíng)地址的，可以向該實(shí)際經(jīng)營(yíng)地發(fā)送。

租賃合同里一般會(huì)有“視為送達(dá)”條款，即只要按合同約定的送達(dá)地址發(fā)送了通知，無論對(duì)方是否實(shí)際收到，都視為有效送達(dá)。如遇承租人失聯(lián)或拒收，則可以適用“視為送達(dá)”條款。