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租賃合同已經(jīng)解除，但承租人不配合騰房或承租人早已“逃之夭夭”，出租人怎么辦？自行騰房吧，勞民傷財(cái)；起訴騰房吧，實(shí)在等不起。清鋪這事兒真比“蜀道”還難！想必很多商業(yè)地產(chǎn)出租方都經(jīng)歷過(guò)清鋪的困惑和困難。

大多數(shù)租賃合同均會(huì)約定出租人自行騰房的權(quán)利，在租賃合同到期終止或提前解除后，出租人有權(quán)自行清鋪，但要墊付因清鋪而產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，如清潔費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)、裝飾裝修拆除費(fèi)、第三方見(jiàn)證費(fèi)等等。同時(shí)，清鋪時(shí)可能造成屋內(nèi)設(shè)備設(shè)施的滅失、毀損，由此被追究賠償責(zé)任。最大的風(fēng)險(xiǎn)是，承租人如對(duì)合同解除效力提出異議且被法院確認(rèn)解除不發(fā)生法律效力，則清鋪行為直接構(gòu)成違約，出租人不僅難以主張相關(guān)費(fèi)用，還要賠償承租人損失，得不償失！

比較穩(wěn)妥的是起訴騰房，出租人不僅可以主張承租人騰房，還可以主張承租人支付逾期騰房產(chǎn)生的使用費(fèi)，使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依合同約定；無(wú)約定的，一般參照租賃合同或轉(zhuǎn)租合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，或者參照同地段房屋租金標(biāo)準(zhǔn)。

但訴訟周期會(huì)較長(zhǎng)，且法院判決后如承租人不積極履行判決的騰房義務(wù)，還要進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序。

如果房屋被承租人之外的第三人，如承租人轉(zhuǎn)租的次承租人，或與承租人基于合作或其他關(guān)聯(lián)關(guān)系而使用房屋的實(shí)際使用人，出租人能否直接騰房？雖然出租人與次承租人、實(shí)際使用人并無(wú)合同關(guān)系，但出租人作為房屋的所有權(quán)人有權(quán)要求返還房屋。出租人可以先采取書(shū)面通知的方式要求次承租人或?qū)嶋H使用人騰房，如果次承租人或?qū)嶋H使用人不予配合的，再考慮起訴騰房，可以同時(shí)向次承租人或?qū)嶋H使用人主張逾期騰房的房屋使用費(fèi)。

出租人自行騰房的，需要清理房屋內(nèi)遺留物品，是進(jìn)行保管，還是直接處分？如果保管，則需要占用額外的空間，還會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用；如果直接處分，未來(lái)承租人主張賠償物品損失，也是麻煩。出租人又陷入兩難的困境。

從法律關(guān)系看，合同解除后，出租人實(shí)際占有遺留物品，但并無(wú)保管義務(wù)，如進(jìn)行保管，則屬于“無(wú)因管理”，可以向承租人主張管理費(fèi)用。但如承租人遲遲不取回物品或失聯(lián)，這種管理將遙遙無(wú)期，想必沒(méi)有出租人愿意做這種“雷鋒”。那么是否可以直接處分物品？

有的租賃合同會(huì)約定承租人逾期騰房，視為承租人放棄房屋內(nèi)物品所有權(quán)，出租人有權(quán)處置，或承租人同意房屋內(nèi)物品歸屬出租人所有。該約定屬于承租人對(duì)自身權(quán)利的放棄，在違約后自愿承受物品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，應(yīng)為合法有效。南京市中級(jí)人民法院（2015）寧民終字第1318號(hào)判決肯定了這一約定的效力，并判決房屋內(nèi)物品應(yīng)歸出租人所有。

但如遺留物品并非承租人所有，考慮合同相對(duì)性，則對(duì)第三人物品一般不能適用上述條款。

還有的租賃合同約定出租人有權(quán)扣留房屋內(nèi)物品以抵償租金或其他欠款，即行使留置權(quán)。租賃合同能否行使留置權(quán)，法律法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定，根據(jù)物權(quán)法及擔(dān)保法司法解釋有關(guān)留置權(quán)的規(guī)定可知，留置權(quán)成立的兩個(gè)核心要件是：

① 限于同一法律關(guān)系中的動(dòng)產(chǎn)，但企業(yè)間的留置不限。如修車沒(méi)有付費(fèi)，4S店有權(quán)將車輛扣留以行使留置權(quán)，但不能扣押其他物品，而租賃關(guān)系中，房屋內(nèi)物品系承租人置于房屋內(nèi)，與租賃合同并不相干，并非租賃關(guān)系中的動(dòng)產(chǎn)，一般不能行使留置權(quán)，只有租賃合同雙方均為企業(yè)，才可行使。

② 滿足“合法占有”的前提，惡意侵占不適用。在租賃期限內(nèi)出租人并不占有房屋內(nèi)物品，只有在合同期限屆滿或合同提前解除后房屋內(nèi)的遺留物品，才由出租人占有，才可行使留置權(quán)。

可見(jiàn)，滿足一定條件的，出租人應(yīng)可以對(duì)承租人的遺留物品行使留置權(quán)。但法院對(duì)租賃合同能否行使留置權(quán)，并未達(dá)成共識(shí)，在江蘇省高級(jí)人民法院第（2016）蘇民申1807號(hào)案件中，法院沒(méi)有支持出租人依約行使留置權(quán)，認(rèn)為留置權(quán)為法定擔(dān)保物權(quán)，只能依據(jù)法律規(guī)定形成，不能由雙方通過(guò)合同設(shè)定。鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)人民法院第（2018）蘇1112民初838號(hào)民事判決也未支持出租人關(guān)于行使留置權(quán)的主張。而北京市昌平區(qū)人民法院(2015)昌民(商)初字第10991號(hào)判決支持了出租人的留置權(quán)，法院認(rèn)為出租人對(duì)承租人未按期騰退的遺留物品自然取得占有，且為合法占有，在承租人拖欠租金的情形下，出租人對(duì)其合法占有的遺留物品享有留置權(quán)，有權(quán)就該物品優(yōu)先受償。